房地產在我國國民經濟中有著舉足輕重的地位，一方面它關系到眾多行業的發展乃至金融系統的穩定，另一方面對個人而言，房產在我國居民持有資產中占比較高，其價格漲跌往往關乎到許多家庭的現金流規劃以及投資策略的選擇。作為理財經理有必要了解和掌握房地產市場的政策及動向，以便在做理財規劃時能給出更加合理化的建議。

今年一季度，隨著疫情管控的放開房地產市場回暖明顯，據國家統計局數據顯示，一季度全國商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。可是好景并沒有持續太久，二季度以來房地產市場由晴轉陰，成交量持續下降。


房地產市場的遇冷牽動著千萬人的心，從更長期的一個視角來看，房地產市場已經接近歷史的低點，讓人不禁想起08年和15年前后的房地產市場。

隨著08年四萬億計劃等一系列刺激政策和15年棚改貨幣化刺激政策，房地產市場下跌后出現了強力反彈，于是本次也有人預測是否會有新一輪大規模房地產救市計劃。
那本輪的房地產政策和前兩次是否一樣，在政策的刺激下房地產市場是否會像前兩次那樣出現強力反彈呢？

和棚改貨幣化政策對比

所以在資金和規模都沒有很超預期的情況下，其刺激效果大概率會明顯弱于上一輪棚改，具體落地效果仍有待進一步觀察。

GDP增速對房地產依賴度有所下降

之前有人認為房地產走弱會對國民經濟產生比較大的拖累，不救房地產就難以實現經濟的有效增長，但是隨著上半年國內生產總值同比增長5.5%，二季度國內生產總值同比增長6.3%的公布，這一疑慮瞬間被打破。
因為一季度GDP增速明顯弱于二季度，而房地產市場一季度回暖明顯，反而是二季度明顯預冷，所以從數字上可以推算出我國經濟增長對于房地產的依賴度在逐步降低。

從新華社《5.5%，這個數字有哪些看點？》的報道中也可以看出GDP實現增長的主要原因：
第一產業今年夏收時節，我國小麥主產區遭遇“爛場雨”，但夏糧生產再獲豐收。全國夏糧總產量14613萬噸，產量居歷史第二高位，畜牧業平穩增長，為我國經濟發展做出不小的貢獻。
第二產業中，被譽為工業‘新三樣’的鋰電池、太陽能電池、電動載人汽車，與數字經濟成為新的增長點。服務業增長對經濟增長的貢獻率超過60%。上半年服務業增加值同比增長6.4%。6月份，航空運輸、郵政快遞、電信廣播電視及衛星傳輸服務等行業商務活動指數，均位于60%及以上高位景氣區間。

長期來看受人口下降因素制約

數據來源：Choice數據
另外，還有一個影響房地產的長期因素是不可忽視的，那就是人口的增速，圖中可以看到，16年以來人口增速和商品房銷售面積下滑的趨勢是比較一致的。可能短期內人口因素的影響我們感受并不明顯，但是長期來看人口下滑對于房地產的制約不可忽視。

總體來看，最近的房地產政策雖然許多方面都有所松動，但是目前還并沒有以往那樣直接的強力刺激舉措，給人的感覺是托而不舉，以穩為主。所以我們認為房地產在政策托底的情況下大概率會有所回暖，結構化機會依舊存在，但預計像前兩次一樣出現整體房價暴漲的概率不大。作為普通消費者，應當理性購房為主，謹防盲目跟風投資，避免過度依賴樓市救市政策。

免責聲明：本文僅代表個人觀點，不構成投資建議。投資有風險，入市需謹慎。