房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的地位，一方面它關(guān)系到眾多行業(yè)的發(fā)展乃至金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，另一方面對(duì)個(gè)人而言，房產(chǎn)在我國居民持有資產(chǎn)中占比較高，其價(jià)格漲跌往往關(guān)乎到許多家庭的現(xiàn)金流規(guī)劃以及投資策略的選擇。作為理財(cái)經(jīng)理有必要了解和掌握房地產(chǎn)市場的政策及動(dòng)向，以便在做理財(cái)規(guī)劃時(shí)能給出更加合理化的建議。

今年一季度，隨著疫情管控的放開房地產(chǎn)市場回暖明顯，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，一季度全國商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%?？墒呛镁安]有持續(xù)太久，二季度以來房地產(chǎn)市場由晴轉(zhuǎn)陰，成交量持續(xù)下降。


房地產(chǎn)市場的遇冷牽動(dòng)著千萬人的心，從更長期的一個(gè)視角來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)接近歷史的低點(diǎn)，讓人不禁想起08年和15年前后的房地產(chǎn)市場。

隨著08年四萬億計(jì)劃等一系列刺激政策和15年棚改貨幣化刺激政策，房地產(chǎn)市場下跌后出現(xiàn)了強(qiáng)力反彈，于是本次也有人預(yù)測是否會(huì)有新一輪大規(guī)模房地產(chǎn)救市計(jì)劃。
那本輪的房地產(chǎn)政策和前兩次是否一樣，在政策的刺激下房地產(chǎn)市場是否會(huì)像前兩次那樣出現(xiàn)強(qiáng)力反彈呢？

和棚改貨幣化政策對(duì)比

所以在資金和規(guī)模都沒有很超預(yù)期的情況下，其刺激效果大概率會(huì)明顯弱于上一輪棚改，具體落地效果仍有待進(jìn)一步觀察。

GDP增速對(duì)房地產(chǎn)依賴度有所下降

之前有人認(rèn)為房地產(chǎn)走弱會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生比較大的拖累，不救房地產(chǎn)就難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的有效增長，但是隨著上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長5.5%，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長6.3%的公布，這一疑慮瞬間被打破。
因?yàn)橐患径菺DP增速明顯弱于二季度，而房地產(chǎn)市場一季度回暖明顯，反而是二季度明顯預(yù)冷，所以從數(shù)字上可以推算出我國經(jīng)濟(jì)增長對(duì)于房地產(chǎn)的依賴度在逐步降低。

從新華社《5.5%，這個(gè)數(shù)字有哪些看點(diǎn)？》的報(bào)道中也可以看出GDP實(shí)現(xiàn)增長的主要原因：
第一產(chǎn)業(yè)今年夏收時(shí)節(jié)，我國小麥主產(chǎn)區(qū)遭遇“爛場雨”，但夏糧生產(chǎn)再獲豐收。全國夏糧總產(chǎn)量14613萬噸，產(chǎn)量居歷史第二高位，畜牧業(yè)平穩(wěn)增長，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出不小的貢獻(xiàn)。
第二產(chǎn)業(yè)中，被譽(yù)為工業(yè)‘新三樣’的鋰電池、太陽能電池、電動(dòng)載人汽車，與數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為新的增長點(diǎn)。服務(wù)業(yè)增長對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過60%。上半年服務(wù)業(yè)增加值同比增長6.4%。6月份，航空運(yùn)輸、郵政快遞、電信廣播電視及衛(wèi)星傳輸服務(wù)等行業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)，均位于60%及以上高位景氣區(qū)間。

長期來看受人口下降因素制約

數(shù)據(jù)來源：Choice數(shù)據(jù)
另外，還有一個(gè)影響房地產(chǎn)的長期因素是不可忽視的，那就是人口的增速，圖中可以看到，16年以來人口增速和商品房銷售面積下滑的趨勢是比較一致的?？赡芏唐趦?nèi)人口因素的影響我們感受并不明顯，但是長期來看人口下滑對(duì)于房地產(chǎn)的制約不可忽視。

總體來看，最近的房地產(chǎn)政策雖然許多方面都有所松動(dòng)，但是目前還并沒有以往那樣直接的強(qiáng)力刺激舉措，給人的感覺是托而不舉，以穩(wěn)為主。所以我們認(rèn)為房地產(chǎn)在政策托底的情況下大概率會(huì)有所回暖，結(jié)構(gòu)化機(jī)會(huì)依舊存在，但預(yù)計(jì)像前兩次一樣出現(xiàn)整體房價(jià)暴漲的概率不大。作為普通消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)理性購房為主，謹(jǐn)防盲目跟風(fēng)投資，避免過度依賴樓市救市政策。

免責(zé)聲明：本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，不構(gòu)成投資建議。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。