對于個人轉讓住房如何繳納增值稅是許多人關注的問題。因為如果大家對政策足夠掌握了解，在滿足某些條件下，個人轉讓住房時的增值稅是可以免征的。

按照國家規定，全國大多數城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。還有部分城市增加了家庭唯一住房的條件，如杭州在5月17日發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》中明確：對本市限購范圍內，個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調整到2年。個人轉讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍為5年。這也就是說交易時滿足滿二年且為家庭唯一住房（滿二唯一）的條件才可以享受免收增值稅的優惠條件。

在北上廣深四地，個人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅。這里的普通住房四個城市定義不一樣，但基本上都有一條是140平方米以下。根據最新政策統計，上海、深圳、廣州九區將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年。

一. 如果住房轉讓者著急用錢，無法滿足增值稅免征年限條件，該繳納多少增值稅？
劉先生2021年8月1日在北京市區購買了一套普通住房，總價款為480萬元，2023年6月1日，劉先生因急需用錢，準備將該套住房以500萬元的價格轉讓給他人。
如果此時轉讓，
需要繳納增值稅：
500÷（1＋5%）×5%＝23.81（萬元），
需要繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加：
23.81×（7%＋3%＋2%）＝2.86（萬元）。
合計稅收負擔：23.81＋2.86＝26.67（萬元）。
（增值稅涉及的附加包括：城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加，計稅依據為增值稅稅額。）
二. 針對劉先生這種情況，是否有方法進行優化？
由于劉先生急需用錢，此時已經無法等到持有滿2年再轉讓住房了，為了享受滿2年免增值稅的政策，劉先生可以先實際轉讓住房，等待滿2年后再辦理房產過戶手續。
為保證購房者的利益并預防劉先生未來再將住房銷售給他人或者拒絕辦理房產過戶手續，雙方可以簽訂一個抵押借款協議。劉先生向購房者借款500萬元，以該套住房作為抵押，并辦理抵押登記。這樣，購房者即抵押權人的利益就能夠得到保證。
其次，劉先生與購房者簽訂一個購買該套住房的協議，協議約定住房辦理過戶的日期為2023年8月1日，如果劉先生拖延辦理住房過戶手續，可以約定每拖延一日支付一定數額的違約金。如果劉先生拒絕辦理住房過戶手續，可以約定一個比較高的違約金，這樣就可以預防劉先生再以高價將住房出售給他人。通過上述籌劃，可以減輕稅收負擔26.67萬元。（暫時不考慮其他稅費負擔）

除了增值稅，持有住房者轉讓房產還需繳納個人所得稅，而購房者則需繳納契稅。如果是繼承、贈與、交換、分割等情況還需繳納印花稅，如是無償贈與，受贈人還需全額征收契稅以及個人所得稅（夫妻間轉讓、法定繼承除外）。在不同情況下，個人所得稅也可以進行一定的優化。欲想了解更多稅務政策及優化方法，敬請關注金庫網《新時期稅務風險防控與稅務優化》課程。