金庫網的朋友們大家好，我是蔡照明。今天繼續給大家分享一個特別重要的話題，就是從日本的經濟泡沫來看中國房地產市場的異同。眼下關于樓市有一些問題，比如還要不要救市呢？哪些城市會繼續放開呢？放開之后哪些城市能救得起來呢？其實這些都沒有懸念了，都不是問題了。
眼前大家可能要考慮一個最大的問題，不是這些小的趨勢、小的政策調整，而是一個巨大的懸念。即我們中國的樓市會不會像日本當年一樣。如果會，我們會有一整套的決策依據。如果不會，那我們可能又是另外一套做法。所以這個問題今天擺在我們面前非常重要。那我們今天就來比較一下，看日本這個經濟泡沫是怎么形成的，最后又是怎么破裂的，破裂以后又是怎么救的？我們把這整個過程和我們當前的經濟對比一下，看看對我們現在的樓市而言，這里有哪些相同，哪些不同。
我在講的過程中，大家可以數一數我們這里有哪幾個一樣，有沒有八個一樣。大家我邊講，大家可以邊數一數，看最后有多少個一樣。今天我分這么幾塊。第一個我們就是會提出這些問題，即中國樓市會不會復刻日本 90 年代的這個情況。我們做一些反思，就是看看日本的樓市當年有沒有可能去避免。
如果有可能避免，我們就可能會吸收它的一些經驗，我們也可以成功來避免。然后我們看看日本的樓市的救市措施為什么會失敗，以及失敗后整個日本社會狀況是什么樣的。這一塊也會給我們一些啟示，讓我們能夠尋找到。因為我們借鑒是為了尋找避免這種泡沫的辦法。然后我們就看看能不能找到我今年提的特別多的一個詞叫孤島效應。能不能找到我們樓市的孤島效應，能不能找到這個安全島，這個諾亞方舟。然后我們借助這個方舟，我們登上去，從而避免一次個人財富的損失。應該說是我們在打一場財富的保衛戰。
好，第一個問題就是中國樓市會復刻日本 90 年代嗎？這個各種各樣的說法都有。我們要先去看看日本到底當年發生了什么情況，是一個什么樣的因素導致了，然后我們再慢慢下結論。
大家可能都會知道這個廣場協議，基本提到日本經濟泡沫，大家基本上都會認為，當年日本發展得特別快，一下變成老二了是吧？老大看得不順眼了就來個廣場協議。這個廣場協議相當于是二戰期間的一顆原子彈，是經濟的原子彈。就是怕它追上去，給它放個經濟手段，結果它一下就不行了，最后就完蛋了，是吧？這個可能和你理解的不太一樣，我們下面會說。
我們先看一看日本在樓市崩盤前，他們都做了些什么樣的動作。這幾幅圖大家應該認識。這個是梵高的向日葵，這個大家肯定都很熟悉。大家熟悉這幅圖，我估計很多人不一定是特別深度的梵高的粉絲。但你也知道為什么會知道它呢？就是因為當年一個很著名的事件，就是日本這個鈴木，鈴木公司花下了 3 億美金，拍下了這一張畫。一張畫 3 億美金到現在仍然是天價。還有日本著名的幾個公司，大家都知道鈴木、三菱、索尼。
當時三菱以 8.46 億美金買下了這個洛克菲勒中心。因為我們說這個洛克菲勒中心是紐約的一個著名建筑，應該說整個是資本主義這種精神的象征，還不僅僅是一個建筑。當年也被日本買下了，這個當年不管是在美國還是在全世界都是非常轟動的。然后就是索尼公司 46 億美金買下了哥倫比亞公司，哥倫比亞公司大家也很熟悉了。那么這個場景和我們今天大家覺得像不像？有沒有幾分相似？我們這么多年是不是大家也是買買買，是吧？
好，我們下面講一講這個廣場協議是不是大家說的那個樣子。說日本這次這個泡沫經濟的產生或者破滅和廣場協議是有一定的原因的，或者是有直接的原因。但是和我們剛才說的敘事是不一樣。我們說在日本在 80 年代初的時候，很多新興的經濟體起來了。所以這時候美國貿易就出現逆差，逆差大增。所以美國政府就希望通過美元的貶值來增加他們的出口競爭力。所以這個時候，就在 1985 年的九月，大家記得到后面的泡沫經濟還有五六年時間。在 1985 年的九月，就是由美國主導，有當時工業特別發達的一些國家，日本、英國、德國等等，齊聚一堂簽訂了這個廣場協議。
廣場協議它的本質不是為了打壓日本經濟，本質是為了讓美國的經濟。就是我們這些大家經常做生意的，我這個逆差太嚴重了，也讓我多出口一點，讓你們出口的產品價格更貴些，你們多賺點錢。那么這通過什么呢？主要通過美元的貶值，你們其他貨幣來升值，這樣來減少貿易逆差，通過這個措施來做到。
大家經常會覺得日本現在回過頭來看，肯定是這個廣場協議導致日本整個經濟變化。日本為什么會同意這件事情呢？這不是對日本不好嗎？很多人理解是被迫的，其實也不是。因為當時日本理解對它自己有有利的一面，有不利的一面。
因為誰都知道日元升值對出口是不利的。但是你要知道日本它是一個材料進口的國家，它自己的資源特別少。它很多的資源，很多的這種各種配套一些材料都要進口。如果日元升值了，美元貶值，它買東西就會便宜，對它的好處也是大大的。所以在這種情況下，它還是愿意這樣來做的。
當然這個后果和它想的是不一樣的。首先日本當年它肯定是出口就會受阻。為了對沖這種因為出口受阻帶來的經濟下降，所以它就開始了大量的放水，就是降息，由 6% 就降到了 2.5%。
當 6% 降到 2.5% 的時候，我們現在還沒到。當時社會上就感覺到到處是錢，它降息的同時就是放水，然后就推高這個資產的一個價格，然后日元升值。所以國際資本，這時候很多熱錢，一下就涌入了日本市場，就導致日本的各種地、房子就開始往上漲，大家趕快進去熱錢進行套利。后面我們還會說到，那幫有國際視野的人，不像日本老百姓相信他們房價會永遠漲，所以他們在適當的時機又提前撤離了。所以日本對這些國際熱錢也是很痛恨，感覺到好像都是一場陰謀似的。所以這就導致了從 1986 年開始到 1990 年，這短短四年多時間，日本的房價就當時房價已經很高了，又再次漲了 1.7 倍。
1.7 倍可能在我們國家很多的城市，大家覺得沒什么，但是在整個房地產發展史上，從縱向來看，一個國家的房價漲這么多，那還是挺高的，這樣就導致什么呢？就買了房的人就無心去工作了，實業就會被摧毀，消費也被拉低了。大家有錢趕快去投資賺錢，是吧？誰還去大量去消費？所以企業和個人的資金、精力，所有的資源都被套在這個樓市。但對日本和我們還不一樣，它還有土地市場，還有地市樓市場。所以這個時候所有人都能看得很清楚，這個東西不可能永遠持續下去。
所以在這個時候日本政府決定要去主動刺破這個泡沫。當時這個故事大概就是這么一個版本。那我們再接著來看。大家倒是可以思考一下，就是整個日本復興的故事的原敘述在哪里？就日本它為什么會有經濟這樣的復興？當時大家都相信日本經濟會還會好，大家就敢把所有的錢投到不動產，投到這個地方去。它的元敘述到底是什么？大家帶著一個問題來聽我今天這個講座，你慢慢就會明白。
同樣我們可以思考整個中國樓市這個大片，我們為什么整個中國樓市這 30 年也是波瀾壯闊的，房價一直翻跟頭？中間雖然有幾次起伏，然后下降點又大漲。那我們這個故事的延續數又是什么呢？我記得我之前在金庫網講過這樣一節課，大家可以找過來聽一聽。然后和日本樓市復興的這個故事，我們可以對比來看一看。
回過頭來看，日本在泡沫經濟時代有三個突出的表現。第一個就是金融的過分寬松，降息放水。第二個就是實體利潤的下降，原來是日本做工業做企業比較厲害，現在大家在做，就發現利潤下降了，都變成炒樓了。所以第三步就企業參與去炒房，不僅是像我們現在，當然是個人，他們是企業炒房。
用我們今天的情況來對比，其實不是對照我們今天，應該對照我們之前前面的幾年。我們看到整個中國樓市最瘋狂的時候，應該是在 2016 年，整個全國性的樓價上漲。因為我記得當年 2016 年那個國慶節的時候，國慶節剛過，住建部代表決策層，召集了 16 個城市的一把手來北京開會。就說樓市過熱，你們要去限制它，所以當時的情況，買房人的金融也是比較寬松的，是吧？那么后面的一些限制性措施，比如說限購、限貸、限售等等，都是在那個之后開始的。在 2021 年 “三條紅線” 之前，其實對地產企業的金融也相對是寬松的。雖然我們在條文上不寬松，但是大家總是有各種各樣的辦法。我們現在看到很多企業一爆雷，牽扯到很多的銀行，這表明整個金融實際上對地產企業是寬松的。我們實體利潤有沒有下降呢？肯定也是下降了。
我們有全民炒房，企業是圈地，企業也有很多買房的。我記得前兩年有一個企業好像是，這個企業年底的利潤不好，最后就把公司在北京或深圳的一套房子賣掉了。結果這個利潤就占了當時 A 股上市公司的達到平均值還往上了，是吧？其實我們現在基本上也是，企業不一定是直接來炒房，但是肯定是圈地。
現在你們如果說到那些著名的非房地產企業，那些互聯網大廠也好，那些實業的品牌企業，不管是電子消費品，還是家電企業，沒有一個不參與圈地的。只不過他們有的地可能不是拿來直接開發，而是和地產商去合作的，是吧？我們看恒大為什么有很多大企業欠它那么多錢？那個錢未必是借錢給它，很多是它們合作。因為那些企業有名，它們可以從地方政府拿到好的地。它們拿了地之后，就交給恒大來開發，那就變成這種資金往來。
還有大家著名的，大家都知道這些企業，像華為、字節跳動、京東。你看字節跳動這兩年拿了多少不動產，是吧？北京著名的大的實業爛尾樓，它也拿到手了，深圳特別好的一塊地它也拿了等等等等。京東現在才剛開始做那種商業產業園，華為其實是一個很大的土地開發商，從深圳就開始，在坂田做華為基地的時候，就開始周邊自己建房，只不過它房子是賣給自己的員工，是吧？我們看在松山湖，在貴州，在很多地方都圈了很多的地，包括在上海也建住宅。所以用我們今天這個情況來對比當年日本企業都參與炒房炒地，我覺得也基本上是差不多的。我在不停講，大家可以不停對照，我們到底有幾個一樣了，你們在心里數一數有沒有八個一樣。
我們從更宏觀的角度對比一下，會發現當時泡沫就開始破裂。轉折點大家分析有三個情況，更宏觀一點。一個是人口和城市化，日本出現了拐點，日本進入老齡化了等等，疊加城市化進程也慢了。因為日本的城市化發展比較早，到那時候發展了二十多年了，應該差不多到頭了，至少出現拐點了。這條我們后邊還會去分析，還會去思考。我們說東京，其實東京都整個人口，包括到泡沫經濟時候，人口也是一直增加的。但是它的房價還是在降，是吧？
第二就是外貿經濟，日元的快速升值，喪失出口的優勢，經濟增速下臺階，這個是真實的。然后金融過度，廣場協議之后貨幣寬松，金融投機就比較盛行，資產泡沫興起，這些都是真實的。這是日本當年從宏觀經濟來說三個特征。
比較我們今天，我們現在處在一個什么樣的情況呢？我經常說我們現在大家一定要理解一個詞，特別簡單，叫下半場。我們現在處在房地產的下半場，這個房地產的下半場是由四個下半場疊加形成的。
第一個是城市化的下半場，這個大家都應該能懂。我經常說大家要理解。我們現在城市化的發展，基本上處在一個我說相當于一個 15 歲的孩子的階段，什么意思呢？15 歲的孩子基本上個子、骨架都長成了。下面要充實的是它的知識、內涵、修養這些東西了，我們現在所有城市的框架都足夠大了。所以城市化發展進入下半場，城市發展態勢不再是所有的城市都變大，而是有的城市會變得更大一點，有的城市不會變小（城市長大就變不小了），而是會變得緩慢增長，或者有一些會出現一些新區、新城，但建不起來，城市化發展進入下半場，城市發展態勢是此消彼長。
我們還有個外貿的下半場，這個是顯而易見的。現在整個國際形勢對我們形成這種圍堵，所以我們的外貿，雖然我們九月份看外貿還有增長，但是從整個趨勢來看，我們的壓力依然非常大。還有投資基建的下半場，過去我們經濟不好時，常采取幾萬億資金砸下去進行投資的方式，比如修路、修橋，建設各種各樣的項目。
但是現在我們發現，再進行這類基建投資很難找到機會了。當村村都修了公路之后，新的修路項目都不知該往哪里規劃。我記得看到過一張圖，是在貴州，有座大山，在展示當年基建成就時，發現這座山里竟然有五條高速通過，打了五條山洞。這張圖讓我很吃驚，它說明我們整個基本建設達到了一種近乎 “狂魔” 的程度。
大家可以想象一下，如果基本建設不是如此大規模推進，這座山作為一個障礙，修一條隧道供大家共用就可以了，畢竟山里車流量也不大。但可能由于不同項目，有的是省里出錢，有的是中央出錢，還有社會化投資等不同投資主體，導致各自打通一條路。所以可以看出，基建投資基本也走過了大規模擴張階段。
所以我們進入下半場，如果再像過去那樣，經濟不行就去修路、修橋等搞基礎建設，我覺得空間已經不多了。當下我們能做的是所謂的新基建，比如修 5G 網絡，但這也非常費電。這兩天北大的林毅夫又提出來，我們現在還有很多基建可以做，比如把很多地面的管線埋到地下去，他說這也可以投入大量資金，還有城市的地下停車場不足，可以建設這類項目。這些確實有發展空間，但整體給人的感覺都屬于下半場的范疇，不再是過去那種大拆大建，建新區、新城，新建高速高鐵的模式。
我們還有一點叫政策的下半場。什么叫政策下半場？大家要好好領會一下。過去我們做任何事情，特別是對樓市進行判斷時，樓市受政策影響很大，我們重點關注政策的指揮棒。政策要壓制房價時，我們就得小心；政策鼓勵房價時，市場可能就會上漲。過去我們依據樓市政策指揮棒來判斷市場走向。但是我說從 2023 年開始，其實我從 2022 年就開始說這件事，即這個指揮棒大家不用像以前那樣緊盯了，因為它有時不那么有效了。這就是政策的下半場，其內涵比較豐富，大家可以仔細去理解一下。這里，我剛才從宏觀角度對比了一下，很多專家學者都對中國會不會復刻日本當年的情況進行了論述，寫了很多文章，包括我之前也有很多說法，現在我改變觀點了。
大家提出最核心的有這么兩點，認為我們和日本當年不一樣，有兩個不同之處。第一個是整個中國城市化尚未完成，仍有空間。第二，中國的高房價并不是所有地方都高，僅僅在個別城市高，他們認為主要是這兩點不同。那我們看看這兩點是否屬實，特別是關于中國的城市化。大家常說中國城市化完成率才 59 點幾或者 58 點幾，還沒到 60%，而發達國家能達到 70% 多，如 78%、80% 等，我們還有 20% 的提升空間，每年提升 1% 多的話，還有 20 年的發展空間。過去很多地產界人士、地產經濟學家經常這樣說，認為我們空間很大，還有很多事可做，地產能帶動經濟，地產企業利潤還能增長 20 年等等。
這個說法是真還是假呢？很多人說不清楚。我記得我在金庫網之前講過關于城市漂移的專題，大家可以找來看看。我也專門講過這個問題。如果大家想聽，我再簡單說一說。城市化率到底多高，我們到底依據什么來計算呢？它靠譜嗎？我們雖無法確切知道，但只要按照我的思路把城市化率指標拆解一下，不用深入研究就能有答案。
城市化率有三個指標，一是戶籍的城市化，我們現在很多統計是按照城市戶籍人口或者常住人口來統計城市人口數量。就這一點的城市化率，我說一夜之間就可以改變。前兩年有一億人口進城，省會城市戶籍一放開，大家就大量涌入。所以它不需要每年 1% 那樣緩慢提升，一個文件下來，數據就可能大幅上升。
第二是工作的城市化，大家可以看看現在還有多少人在農村工作。真有百分之三四十的人在農村工作嗎？其實沒有。只要去過中國農村就知道，農村大量是老人和小孩。實際上，我們大部分人，具體數字我不知道，至少不是 60%，應該至少有百分之七八十的人都在城市工作，工作的城市化率已經非常高了。
然后就是居住的城市化。這個居住的城市化數據我們沒有，但我們知道城市戶均住房比例是 1.2，即平均一戶家庭有 1.2 套房子，但這說明不了太多問題。我個人做過一些調查，在一個中國最普通城市的普通農村進行調查，基本上這個村子里居住的城市化率達到 80% 多。準確地說，因為那個村子不大，只有少數幾戶因各種原因，比如家人生病等還留在農村。
大部分人都在縣城、在地級市、在省會城市，或者小孩考上大學后在外地城市買了房，極少數人沒有在城市買房，這個比例非常小。所以說居住的城市化比例也是非常高的，只不過存在錯配情況。可能我在北京工作，但在北京沒有房子，卻在老家省會城市合肥買了房子，或者在老家省會城市買不起房，就到下面地級市，如九江等地買房。所以用 “城市化仍有空間” 來否定中國樓市與日本當年的相似性，我覺得依據不足。
第二條，說中國的高房價目前僅在個別城市。這點是真是假呢？如果你這幾年關注買房就會知道，中國的高房價并非僅在個別城市，應該是在絕大多數城市，可能只有東北像鶴崗這樣的城市房價較低。那也是因為這一輪房地產周期下行，房價出現了調整。站在今天的時間點看，確實房價下跌了很多。
日本現在房價也很低，比如東京和北京相比，房價確實偏低。東京奧運會邊上的海景公寓大平層，帶寬闊陽臺，每平米也就九萬多人民幣。這是我前兩年去看的，這兩年疫情我沒過去。相比之下，同樣質量的房子在北京估計要賣到 20 萬每平米，因為北京目前還沒有像東京那樣視野、環境都這么好的大平層。所以不管是一線城市、二線城市，包括一些三線城市的縣城，房子賣到六七千一平米，你說它貴不貴？我認為也是貴的。
我們可以參考一下美國，我記得前幾年（這兩年美國房價也上漲了一波），疫情前我在美國的時候，美國房價中位數是 23 萬美金。什么叫中位數？就是把房價從高到低或從低到高排隊，處于中間位置的價格是 23 萬美金。按照當時六點幾的匯率換算，一百多萬人民幣，但要知道那大部分都是獨立別墅。所以整體來看，和全世界對比，中國在過去幾年房價高峰期時，高房價不是在個別城市，而是在絕大多數城市。只有少數邊疆地區的一些城市，其實這些邊疆地區房價也被炒作過一兩輪，比如我關注的牡丹江等很多地方都被炒過。
我們剛才看了一些相同點和不同點，其實最大的相同點，對比日本當年樓市和我們今天，就是房價的飛漲。因為房價的高和低不好單純評判，涉及貨幣因素、購買力因素、工資以及社會經濟發展狀況等。
但是房價增長的速度是相對可以對比的。我們看日本在 1985 年到 1991 年這六年時間，全國房價雖然上漲了將近 50%，上漲了一半。但是東京上漲得更快，達到 100%，漲幅為 106.3%。再看看我們國家，從 2015 年到 2021 年，全國房價均價從 6700 元漲到了 1 萬元。正好我找到了這段時間的數據，從 2015 年到 2021 年。
這里我們不說北京，因為北京在 2016 年之后，2017 年 3 月有一次調控，房價出現大滑坡，然后又漲回來。我們說一個典型城市南京，在這五年當中房價漲了 148%，這個漲幅其實超過了東京。
好了，我們對比了日本泡沫經濟之前的一些情況，與我們有哪些相同哪些不同。現在我們看到不同之處了，不同在哪里呢？日本是主動去刺破這個泡沫的，接下來我們看看我們是如何對待房地產泡沫的。
日本當年有一個人，這個人被釘在歷史的恥辱柱上。我不知道日本人對他是什么感情，反正一講到日本經濟那段時間，大家把他稱為 “平成惡源”。因為日本當年那個年代的年號叫平成年代，現在是令和年代。日本感覺好像在年號文化上很有講究，平成年代，可實際上既不平也不成。這個人就是日本銀行總裁三野三重野康，他擔任日本銀行總裁時，下令制定一系列政策去主動刺破泡沫。所以不管日本是不是真的 “失去了 30 年”（日本在海外投資又構建了一個強大的經濟體系，比如當年到中國投資的很多企業發展得還不錯），反正日本經濟從那時起出現了一個向下的大拐點。大家把責任歸咎到他頭上，所以他被叫做 “平成惡鬼”。
那么他是怎么刺破日本泡沫經濟的呢？他做了哪些動作呢？我們來看一看，主要有兩個動作，第一個就是加息。當年日本放水太多，社會資金泛濫，大家無心工作，也無心投資工業企業，都去炒房了，這時開始加息。從 1989 年就開始加息，再貼現率從 1987 年的 2.5% 調到 1989 年的 3.25%，然后到 1990 年 8 月調到 6%。
第二個動作，在 1990 年 3 月，日本大藏省（大藏省你可以理解成類似日本的財政部，但權力比財政部還大，后面會講到）頒布了一個關于控制土地相關融資的規定。這個規定，大家認真聽一下，等下對比起來可能會覺得有點耳熟。規定有兩條：
一是金融機構對房地產融資的增長率不得超過其總融資的增長率，其實就是進行總量控制，限制向建筑房地產和非銀行部門發放貸款的數量，釋放抑制土地價格上漲的信號。二是提議在高價地區對大量土地所有者征收額外土地稅。這有點類似 “殺富濟貧” 的做法。這就是它的兩條紅線，隨后引發了一系列連鎖反應，股市房市迅速做出反應，泡沫破裂，資產價格大跌。日本日經 225 指數，從 1989 年末的 38915 點暴跌到 1992 年的 14309 點，降幅達到 63%。
六個城市的商業地產指數，從 1991 年的頂點 681 點跌到 1993 年的 131 點，跌幅 80%。從股市到房市，房市反應更劇烈。2005 年，相關指數跌到了 89.8，到 2007 年為 84.9，跌幅較為明顯。大批房地產集團在 1992 年宣告破產。日本當時房企倒閉牽動的貸款數額，和我們今天相比不算多，應該還沒有恒大涉及的債務多，為 3 萬億日元。20 家銀行公布壞賬，總計超過 1100 億美金。當時日元兌美元匯率未知，若折合成人民幣，在 90 年代，按大致匯率估算，約為 4000 億人民幣。
4000 億人民幣放在今天，按照央行負責人所說，屬于風險可控范圍。大批參與土地和房產投機的私營企業開始倒閉破產、甩賣資產。民間不良債權瘋狂增加，就像現在我們看到一家地產企業出問題，給它供應門窗的企業肯定被欠錢，其下游供應鋁材的企業等各個環節之間層層相互拖欠賬款，不良債務、三角債、四角債、五角債等情況紛紛出現。
日本當年刺破這個泡沫經濟，就是我們剛才說的那個流程。我們來和我們今天對照一下，我剛才讓大家去注意看了，日本當年這個刺破泡沫的兩個動作。第二個動作和我們今天中國樓市的三條紅線，大家覺得像不像？我們第一條紅線是什么呢？剔除預收款的資產負債率不能夠大于 70%。從一個企業的個體來說，就是說你的負債率不能太高了。這也是當時秉持的一個宗旨，就是防止資本的無序擴張，就是你不能做得太大了，無序擴張就可能帶來泡沫的風險。
第二條紅線是什么呢？凈負債率不能大于百分之百，就是扣除要賣的那些之外，你的凈負債率不能大于百分之百。第三條就是現金和短債比不能小于一。
就是我手頭現在有多少錢，與我短期內要付的錢相比，這個比值不能小于一。小于一的話，就意味著我臨時要錢就付不了了。現在很多企業暴雷，有的就是連幾千萬的利息都付不出來了。那么大家看出來這里哪些一樣，哪些不一樣了嗎？不一樣的地方在于，日本是主動地刺破泡沫。而我們今天，特別是對整個這些地產企業來說，是被動地設了三條紅線，防止這些地產企業爆雷。但是這些地產企業恰恰因為被設了這三條紅線，原本那種快速滾動開發的模式（像吞金獸一樣，不停借錢貸款，然后快速去拿地開發）受到限制。忽然間想借錢借不到了，或者原來給展期的，現在不給展期了等等。那怎么辦呢？因為企業還要繼續運轉，只能去借高利貸。借了高利貸，如果短期房價又沒有上漲，利潤也跟不上，那顯然就是虧錢的。一虧錢，企業的信譽就會降低，借錢的利率會更高，進而進入惡性循環。最后終于有一天，像恒大掙扎了兩年，一直辟謠，碧桂園之前也是一直辟謠，如今終于不再辟謠，承認真的還不上到期貸款了，碧桂園這次還不上的金額有三四個億，這就導致暴雷了，是吧？
這一點也可以與我們當下的情況對照。我們今天遲遲不敢出臺房地產稅，這個過程很關鍵，所以單獨拿出來說。因為在這個時候，我們看到市場的崩盤并非瞬間發生，還是有一定緩沖機會的。因為什么呢？因為在泡沫開始初期，就像日本當時一樣，大家還沒有意識到問題的嚴重性，認為只是短期調整。這是不是聽起來特別耳熟？我們在網絡媒體上經常會看到說房地產三年一個周期，有的還算得很精確，比如兩年零八個月一個周期。還會說現在已經過了多少時間了，馬上就見底了，馬上要反彈了等等，當年日本人也是這樣認為的。
所以在 1991 年，我們剛才說相關舉措不是在 1989 年就開始了嗎？其實到 1991 年，日本地產投資仍然保持著加速的趨勢，還在加速。但是在泡沫前的 1989 年末，日本就通過了土地基本法。這個基本法主要強調什么呢？強調土地的公共性，不是說土地私有，你買過來就想怎么搞就怎么搞。我們看到日本很多在很小的地塊上建很窄的樓，確實不太合理。
土地基本法規定土地要適度利用、計劃利用，抑制土地投機，并且隨著土地增值，土地增值稅也要適當增加。這個土地基本法的主要核心內容就是這樣，強調土地的公共性，它不能像普通商品一樣隨意處置。這個土地基本法在 1989 年末推出并立法，但并非當時就開始實施。它從 91 年開始推進，91 年按照 0.3% 的稅率，對持有土地的環節開始收稅。這意味著什么呢？原來炒地炒房，土地在手里閑置著無所謂。但是現在土地如果放在手里，每年要交 0.3% 的稅，這就增加了持有成本。
然后在交易環節，如果買了地兩年之內就拋出去，這時候稅率要增加到 10%，就是不準你炒。因為兩年之內就賣掉，那肯定是炒地行為，所以這時候稅率提高到 10%。這些措施抑制了土地的交易，遏制了地價的上升。
這時候你還敢手里握著很多土地嗎？還想大量地去囤積土地嗎？大家的想法肯定就改變了。
這個政策從 91 年推進，真正實施是在 92 年，法律實施的細節很復雜。所以 92 年大家看到，泡沫從 91 年就開始下降，到 92 年開始實施相關政策，一下就導致過去大家還在觀望、等待，還覺得有周期。
當土地稅一推出來之后，大家開始拋售土地和房子。所以到 1998 年，也就是六年之后，特別是加上亞洲金融危機的沖擊，這時候日本才慢慢開始反思，覺得當年的政策太狠了，才開始想辦法補救。但是這些舉措都無法阻止土地和房市的繼續下跌，已經形成一種下跌的勢能，這種勢能有點不可遏制，一發不可收拾了。
所以我們再對照一下，關于房產稅的問題，我們過去也講了很多，房產稅為什么必須收？它的底層邏輯在哪里？它的障礙又在什么地方？為什么我們現在遲遲又不收呢？所以如果你了解了日本這個情況，再結合我剛才講的，就慢慢懂了。為什么我們房產稅是一定要收的，但我們遲遲不收，應該說我們現在已經失去了最佳的窗口期，沒有那種最好的實施時機了，那只能等待一個相對較差的時機了。關于這點，如果大家不懂，可以去看金庫網之前的內容。
我記得我曾經作為一個專題給大家講過關于房產稅的問題，包括房產稅為什么收？它的底層邏輯是什么？在征收過程中會導致一些什么樣的問題，會發生哪些連鎖反應。也包括為了規避房產稅，我們要提前做哪些規劃，哪些房子該買，哪些房子該賣，怎么去規劃，怎么去整合，怎么去處置，都給大家做了一些對策研究。