各位金庫網的朋友們，大家晚上好！我是今天的分享人張運智。今天我們來聚焦一個話題，就是中國房地產的投資機會。我們主要還是基于一個政策框架的理解，因為房地產這個問題，實際上我相信各位朋友們都很關心，也是很多客戶非常關心的問題。
那么，從過去 10 年的數據來說，從比較官方的數據，在我們居民的資產里面，在整個金融資產里面，有 60% 是房地產。并且，我們國家的房地產是一個非常典型的、政策驅動的整個板塊的行情。不管是房價，還是和地產直接相關的股價、債券，包括其他的一些投資標的，都是一個和政策有緊密關聯的表現。所以說，今天我們就基于政策的框架，我們一起來聊一聊中國的房地產，包括未來的走勢，和當下我們能看得比較清的一些投資機會。
那么，今天我主要講四個內容。第一個內容，我們首先來一起看一看，就是地產對中國經濟的重要性。就是因為地產對于中國經濟實在是太重要了，所以說在整個中國的宏觀經濟的調控體系里面，對于地產是一個非常重要的領域。我們看到，不管是政府工作報告，還是說中央經濟工作會這樣非常重磅的會議，或者說高層的定調里面，地產從來都沒有缺席過。
那么，第二個我們來聊一聊當前地產調控的一個政策體系。因為我們知道現在的不管是大媒體也好，還是自媒體也好，經常是會放一些風聲，比如說住建部出了一些什么政策，然后會有一些媒體的解讀。當然了，這些解讀，有一些純粹地是抓人眼球，有一些就是非常地深刻、非常地到位。那么，我們怎么來理解這些調控政策的變化？我們就必須掌握中國政策的整個地產調控政策的一個體系，就是在這個體系中，中央政府負責什么，地方政府負責什么，住建部負責什么，央行負責什么。只有了解了哪些政策是歸哪個部門管，我們才能更好地看清楚，到底這個政策調控會產生什么樣的一個效果。
那么，第三個部分，我們來回顧一下，就是 2003 年以來，八輪的地產調控周期。那么，為什么是 2003 年以來？因為在 2003 年之前，嚴格來說是沒有地產調控的。那么也就是說，今天我們會把從中國有調控政策開始，一直到現在整個 20 年的整個的調控的周期，我們大概花半個小時，來過一下整個調控政策的歷史，那么對于我們理解當下的地產調控的政策還有導向，是很有幫助的。
那么，最后一個部分，我們來看一下地產的投資機會。那么，這個投資機會我會從遠期、近期，還有包括海外，還有一些投資標的，分開給大家來講述。
那么，首先進入到我們第一部分。那么，第一部分我們來談一下地產對中國經濟的重要性。那么，從地產對中國經濟的影響來看，有兩個角度，一個是狹義角度，一個是廣義角度。什么是狹義角度？就是只考慮整個房地產開發對于經濟的一個直接的影響。那么，這個它會分為幾個部分，一會我會詳細地講到。另外一個就是廣義的角度，所謂廣義的角度，就不只是房地產這個鏈條本身對經濟的影響，它還包括一些對上下游的一個傳導的效應。比如說房價上漲了，那么對于居民來說，居民可能會擴大居民的消費；如果說房價下跌了，那么居民可能會收縮居民的消費。那么，同時在整個地產鏈條當中，還有一個就業，還有對收入的一個傳導的效應。
那么，從廣義的角度來說，就是從更大的角度來說，實際上，學者對于影響是有不同的測算的。為什么這么說？因為從狹義，就是從地產到地產的鏈條，泛鏈條的影響，它是需要依賴一些假定的。那么，從目前的學術研究來看，最高對于地產占中國經濟的影響，最高的計算出來的結果是 29%，就是將近 30%，中國的經濟是受地產來影響的；那么最低的大概也有 20%，也就是說中國經濟的 1/5，是和地產鏈條有強相關的。當然了，這個都會涉及到一些，或者說依賴于一些假定。
那么，我們從更直觀的就是，更直接的角度來看，就是所謂的狹義角度。那么，狹義角度，我們首先可以看到房地產鏈條，可以分成三個環節。那么，第一個環節就是購地。因為土地的話，根據我們國家目前的經濟政策，土地是國有的，但是土地它的使用權，可以由地方政府來進行拍賣，然后賣給地產商，然后地產商在上面建一些商業地產、工業地產，就是所謂的工廠，或者說是住宅，就是我們所謂的跟我們居民部門更直接相關的就是房子。
那么，這一塊土地的買賣，它本身不創造任何的價值，就是這個土地哪怕是倒手了 100 遍，它從 1 塊錢賣到 100 塊錢，那么這個中間也不產生任何的價值，因為土地還是土地。所以說，土地它本身是在買賣的過程中不產生價值，但是在土地的交易中，它會涉及到一個增值，還有包括資金的流動。比如說地產開發商花了一個億，拍下了這塊土地，給到了這個地方政府，那么這個地方政府會拿一個億，一方面補償給當地的拆遷，就是居民的拆遷補償款，那么居民拿到拆遷補償款，居民可能會用來消費或者買房；那么還有一個就是，給到地方政府自己留存的部分，地方政府會用來做一些固定資產投資，像最早就是 2008 年到 2012 年，就是這一段中國城鎮化達到一個新的速度的時候，非常多的一線城市，或者說我們現在的新一線城市，就靠依靠拍賣土地，獲得的資金來修建地鐵，或者是工業園區，那么從而帶動整個地方經濟的發展。
那么，這一塊我們可以通過一些數據來測算，就是包括土地購置費里面，給到居民的部門，那么居民大概會帶動一部分的消費；另一塊就是給到地方政府，地方政府會進行一些投資。那么，大概在每 100 元的土地購置費里面，可以產生 70 多塊錢的我們叫做實際的 GDP 的貢獻，這個是地產鏈條的第一個環節。
那么，第二個環節就是，在土地的購買之后，開發商需要做一個建筑，或者說我們統稱為叫建筑安裝。它包括兩個部分，第一個就是建筑，第二部分就是要安裝一些和房屋相關的我們所謂的像什么管道玻璃這些內容。那么，這一塊就會直接形成我們廣泛意義上的投資，或者我們在經濟學上，有一個專有的名詞叫固定資本形成。那么，平均來看，每 100 塊錢，就是開發商用于建筑安裝的錢，大概有 90 塊錢，會進入到 GDP，形成到固定資本形成額里面。
然后最后一個環節就是銷售，就是房子蓋完以后，開發商把房子銷售給我們普通老百姓。那么，在銷售的過程中，因為它包含了開發商的銷售活動，包括里面的商務宣傳、推薦，那么這個里面也會形成一定的固定資本形成額。當然了，因為銷售里面它是包含了成本，這個成本在前面的兩個環節，也就是購地和施工里面，都已經計算進去了，所以說在這個環節，大概 100 塊錢的商品房銷售額有 5 塊 5，這一塊是增值的部分，是可以計入到 GDP 里面的。
那么，把這些合起來，我們就會給到一個計算的結果。根據剛才說的，這里面既有土地購置，那么土地購置費會拉動一個 GDP；然后建筑安裝也會拉動一個 GDP；然后地產銷售也會拉動一個 GDP。我們把整個的 GDP 都加起來，那么我們就會得到一個數。最后這個數，就是 2020 年的這個數，從地產開發（地產開發就是國家統計局每個月公布的數據來測算的話），那么在過去的十年里，就是上一個十年，2010 年到 2020 年這十年里，地產對于 GDP 的占比大概是 12.5%，也就是 1/9 的 GDP。
那么，地產這個行業，我們大概粗略地想一下，在整個國民經濟當中，第一產業就是農林牧漁四個行業；第二產業分為制造業和工業，工業一共是 40 多個行業，再加上建筑業將近 43 個行業；那么第三產業包括我們房地產，還包括像金融、倉儲、運輸這樣一些大概是 15 個行業左右。那么也就是說，在我們國家的國民經濟里，整個 60 多個將近 70 個行業里，地產這一個行業就能占到 1/9。所以說，地產對于我們中國經濟來說，是非常重要的。
所以說，國家會非常的重視整個地產的周期，包括它的波動。就是在地產上行的時候，要熨平它上行的動力；在地產下行的時候，也要對它進行托底，不能是房價漲得很快，國家就一竿子把地產打死，那么對于我們中國經濟的當下，或者說中長期來說，也都是不利的。
那么，理解到總量的層面，我們還要關注下一個問題。我們剛才說了地產占整個 GDP 的 1/9，但是地產其實它為什么能占到 1/9？因為它是整個工業品需求量最大的一方，或者說我們經常也叫地產叫周期之母，也就是說整個地產的周期，對于整個工業品的周期來說，是有一個非常決定性的作用的。
那么，這個問題我們怎么來理解？我們就要從上游工業品對于地產的依賴度有多高，或者說，在我們中國整個目前的工業體系下，有多少的這些工業品，最終都是流向地產的。
那么，我們剛才這里畫了一個簡單的圖，從土地購置，到新開工、到施工、到竣工、到銷售，這是整個一個地產的完整的環節，我們簡單地分成五步。雖然說只有五步，但是它整個施工，就是從土地購置到銷售，大概需要一個長達兩年半的周期。因為從土地購置到新開工中間，就需要半年的時間，包括辦理一些手續，然后土地的一些交割平整，然后才能滿足開工條件，包括施工許可證的申請。
那么，在新開工環節，我們大概主要需要的工業品，這里只寫了一個鋼材，但是其實不只是鋼材，但是鋼材還是為主的。那么，在新開工這個環節，我們簡單測算一下，根據中國鋼鐵協會，包括其他的一些宏觀的數據，我們就能計算出大概整個鋼鐵流向地產的百分比，占整個全國的鋼鐵產量大概是 36%，也就是比 1/3 多一點的鋼鐵，最后的需求是流向了地產。那么，與鋼鐵直接相關的就是焦炭，因為我們國家還是以焦炭和鐵，就是高爐煉鋼為主，所以說焦炭的需求，大概也是占 36% - 37%。
中間這個環節就是施工，我們知道新開工它主要做的事情是什么，就是打地基，最主要是打地基。那么打完地基以后，它還有很多涉及到施工，我們不管是主體建筑，還是說其他里面內部的各項的施工環節，這個里面會涉及到一些像建筑服務和水泥，當然了不止這些，比如說還有一些像鋁材這種、線材這種其他的需求。那么，目前來看，整個施工里面涉及到的建筑服務，那么地產的需求大概會占到 4/5，也就是說如果說施工的需求明顯下降的話，可能會有 4/5 的建筑工人受到一些影響，水泥的需求大概也是占 36%。
最后一個環節就是竣工，當然竣工這個環節，它需要的工業品也是很多的，里面有銅鋁這些，但是我們比較關心的就是和中國經濟有一個比較支柱的產業，就是玻璃。那么玻璃我們知道都是在竣工，就是最后這個環節，等主體建筑建完了以后，修建這些窗戶或者是其他的一些環節。那么，在竣工這個環節，我們大概可以測算一下玻璃，一會會講到玻璃，中國的整個玻璃的產量里大概有 60%，是最后流向房地產的。
那么，這些就是房地產的上游。那么，下游的話就是涉及到一些像家用電器、建筑裝修家具，還有汽車（家用汽車它是一個泛下游的概念）。那么，整個的地產下游，在我們居民部門買完房子以后，還要配家電，包括裝修，還有一些像家具，然后窗簾這種輕工的一些需求，也都是和地產強相關的。
那么，我們簡單說一下，房地產行業對上游的一個需求，這塊我就盡量地簡單地講一下。房地產的對鋼鐵的需求，主要集中在開工的前三個月，就是我們所謂的打地基的環節，或者說專業的名詞叫 ±0。那么，在地基的環節，大概會用掉整個樓盤的大概一半的鋼鐵的需求。那么，打地基的環節，大概在施工周期里只有前三個月，也就是說整個房地產的樓盤，在頭三個月里，就會用掉一半的、一半的鋼材的它的消耗量。那么，剩下的一半，會在第四個月到第十二個月，也就是從一樓蓋到最頂的那一樓，在封頂的那一刻，把剩下的就是主要的鋼材消耗量都用完。
那么，我們就可以根據新開工面積，過去一年的一個移動平均值，來做一個推算，包括我們根據普通的建筑的鋼材的耗用量來測算。一般來說我們可以假設，每平方米新開工面積，算上地基和地上的部分，平均一下大概是 85 公斤。那么，我們根據這個來測算的話，在 2014、2015 年一直到現在，地產對于鋼材的消耗量，大概就是占 36%，這個是螺紋鋼折算到粗鋼之后的結果。因為我們國內的鋼材是分好幾種類型的，主要用于地產的是螺紋鋼，那么用于像比如說船舶，還有一些機械的制造，這個是板材，就是厚的熱軋板、冷軋板，那么折算回去以后，中國整個的粗鋼的消費量里面，大概有 36% 是流向了地產。
那么，其次就是焦炭，因為我們國家是用高爐煉鋼為主，1.6 噸的鐵礦石和 0.5 噸的焦炭，混合在一起燒成鐵水，然后鐵水再鑄成粗鋼。那么，根據前面的我們算的粗鋼的消耗量，我們也可以倒推出，焦炭的消費量大概也是占 36% - 37%。
那么，鋼材和整個的焦炭，它實際上都是同樣的，就是煉鋼的這個鏈條，那么這個主要是在新開工這個環節，就是從打地基到封頂這個環節，大概是對于粗鋼和焦炭的消費量占 36%。
那么，到施工這個環節，它分為兩個部分，一個是水泥。我們知道現在的房地產結構，就是建筑結構里大部分都會用到混凝土，那么混凝土都是水泥再加上一些配料混合澆筑而成的。那么，在我們大部分的結構里面，我們都是用的按照國家現在的要求，都是用的抗地震的 32.5 標號，或者是 42.5 標號的水泥，用來澆筑混凝土。那么，基于上面的，就是我們通常的每平方米所需要的混凝土的用量，我們可以推算出一個水泥的消費量，那么水泥的消費量，大概也是占中國整個行業的，就是中國全國的水泥消費量的 36%。
那么，還有一個就是建筑的需求，建筑，我們知道地產肯定是建筑的最大的一個需求方。
那么除了地產以外，還有一些其他的，我們通常認為是基建相關的，像比如說醫院，比如說體育場這些。這些我們一般認為是基建投資的部分，還有一些像工廠，我們認為工廠是更偏制造業投資。那么剩余的不管是住宅還是商業用房，這兩個主要就是和地產開發直接相關的。
那么在這兩個環節中，我們做一個面積上的加總，我們簡單來看就可以得到，就是把屬于地產開發的這個部分我們加起來，我們就會發現，從 2012 年以后，我們知道地產再一次發展以后，地產大概占整個建筑需求就能達到 80%。也就是說我們國家每年的建筑的這些，不管是施工也好，還是說這些工人也好，大概 80%（4/5）的建筑的需求，都是用在了房地產上面。
那么最后就是竣工，竣工的話最主要涉及的就是玻璃，比如說窗戶外用的玻璃，還有室內有一些玻璃的裝飾品。那么根據以往的經驗，玻璃的需求大概是每平方米，是 0.55 重量箱，這個重量箱是一個玻璃的特殊概念。但是我們可以看到的是，最開始的時候，地產對于玻璃的需求，大概可以占到百分之八九十，和建筑比較像，但是最近幾年的需求，我們看到其占比持續下降了，尤其是 2016、2017 年。
這個原因是什么？這個原因有兩個方面，就是玻璃最大的下游需求有三個，一個是剛才我們說的地產，這個會占到 60%；那么另外一個就是汽車，最近幾年汽車發展得很快，汽車的前擋風玻璃，還有其他的一些玻璃制品，其需求也增長得很快；還有光伏，所謂的光伏玻璃。那么由于汽車還有光伏，其需求的上升，所以導致玻璃對地產行業的依賴度是在下降的，但是降完以后，地產還是絕對的大頭，占 62%。
那么玻璃這個行業，可以看出很明顯地，隨著我們其他產業的發展，對于地產的依賴度是在逐步下降的，那么這個也是我們未來中長期一個很明顯的趨勢，或者說政策有一個很明顯的導向，在這個玻璃上，已經能夠看得比較明確了。
這就是目前很多的工業品，地產還是我們中國經濟的一個絕對的支柱，下游的一個主要的需求，但是隨著時間推移，包括其他產業的發展，對于經濟而言，對于地產的依賴度是在逐步下降的。
那么其他的中間這個環節，我們說地產的建筑安裝工程，對于上下游的產業鏈是怎么影響的？我們可以用學術上叫列昂惕夫逆矩陣來進行一個測算，當然這個涉及到一些數學的變換，我就不再展開了，我就主要說一下這個結論。
也就是說在整個地產的行業里面，就是泛的一個大的行業里面，對于地產而言，受地產影響最大的，當之無愧的第一名是房屋建筑，當然這個前面也說了，房屋建筑本身 80%，也是最終供應給地產的。
那么其余相關的，主要就是一些建筑的建材，還有包括水泥石膏這些，都是比較好理解的。那么唯一一個需要我們關心的問題，就是另外一個部分，就是對行業的增加值的影響，對行業增加值的影響。
因為地產本身是一個高杠桿的行業，所以說我們看到很多銀行，其貸款也好，還有包括其他的一些，居民通過其他的金融渠道，不管是信托，還是說其他的一些理財方式，多多少少也都有進入地產的一部分。所以說地產對于金融業的服務的需求，也是一個比較大的。
所以說整個地產，從我們 GDP 核算的角度來說，對于上下游產業鏈的影響，主要集中在剛才說的建筑建材，還有就是商貿相關的就是批發零售，還有就是金融服務，最主要的就是這幾塊。
當然建材當中有我們剛才說的，像鋼材 ，還有水泥石膏這種，我們一般叫做非金屬礦物，還有一些像陶瓷制品，就是衛生間廚房我們經常要用的，就是衛浴瓷磚，還有一些像防火耐水的這些材料，整個這些都會受到房地產行業一個比較大的影響。
在這個說完以后，我們來看地產的下游，地產的下游就是剛才說的，主要還是集中在消費上面。當然了我們這里面，從可以從廣義的角度來看它，那就是房價的漲跌對消費的影響，以及作用的途徑。當然因為最近房價還是以下跌為主，所以我們以下跌為例。
那么房價對于居民消費，我們可以分成三個效應，或者說三個渠道。第一個渠道我們叫直接的效應，或者叫傳導效應，就是房地產房價的下跌，我們中國人一般都是買漲不買跌的。那么在房價下跌的時候，就會引發一個很直接的問題就是，房地產成交量的下降，不管是新房也好還是二手房也好，成交量都會下降。
那么成交量下降以后，它就會拖累房地產下游的一個消費。我舉一個最簡單的例子，比如說曾經有一段時間，北京的二手房交易得非常火熱，北京的二手房交易，又有一個很大的特點，就是學區房非常多的，然后學區房在大部分情況下，都是以出租為主，也有一部分會自己住。
在學區房交易了以后，通常會發生一個事情，就是因為有很多的房子，它比如說建的時間比較早，或者說距離上一次成交比較早，它為了更好地出租或者是自住，它就需要重新地裝修。那么重新裝修以后，就會帶來很多的下游需求，比如說剛才說的裝修設計，首先裝修要找設計師，其次就是裝修相關的一些基礎的建材，像不管是電線電纜，還是瓷磚，還是廚衛，一些灶具，這些都是非常典型的需求。
當然最大的需求還是家電，還有家具，它們在裝修里面的，就是在下游消費里面的占比是比較高的。那么如果說房價的下跌，引發的一個成交量持續地萎縮，這個情況我相信，在全國各地都是比較普遍的，對于地產下游的消費，是有很大的抑制作用的。
最典型的是什么？最典型的就是空調。一般來說換新房子以后，必換的家電通常都是白電，白電就是冰箱洗衣機和空調，其中尤其是空調，在新裝修里面是絕大部分人是會選擇重新拆掉再裝新的的。
然后隨著地產成交量的下降，你沒有新房裝修的需求，不管是你買一手房（新的房子），還是二手房，這兩塊都會導致地產下游消費的削弱，這個是第一個，就是直接效應，這個是非常直觀的。
那么第二個就是間接效應，間接效應分成兩個部分。第一個是財富效應，所謂的財富效應就是我們過去十年，房價的上漲的幅度是比較快的。官媒（人民網）曾經做過一個，不是非常完整的一個研究，但是大概的研究基本上是相符的，就是從 2000 年到 2020 年，如果說我們中國的居民投資于 A 股，那么它算上分紅以后的平均回報率，大概是 17%；如果你是投資于房地產（就是你買房的話），那么你的房產的增值速度，年均大概也是 17%。
也就是說對于中國來說，從過去的 20 年來看，買房和買股票（當然買股票前提是你買這個指數，并且就是沒有多余的操作），你的平均的回報就是 17%。在這樣一個，就是你的房產的價值持續地增值的大背景下，其實對于居民來說，居民的消費的信心和意愿是比較強的，尤其是越早買房的這些人，居民受到的財富的效應是比較明顯的。
但是到房價下跌的時候，這個作用就反過來了。我舉一個最簡單的例子，比如說前一段時間，或者說過去幾年，在北京的郊區（北三縣，我們叫燕郊或者是環北京的一些樓盤），它的房價是有一個明顯地下跌的，比如說原來這個房子 200 萬，然后因為最近的這些，比較嚴格的限購政策，還包括一些比如說房貸的一些緊縮，然后導致房價的下跌，從 200 萬跌到 150 萬。
那么中間 50 萬對于購房者來說，雖然說購房者可能是自己住，但是 50 萬的賬面的損失，對于購房者來說，購房者會感受到自己的財富在明顯地縮水，也會導致購房者消費的信心和意愿，有一個明顯地下降，我相信普通的購房者都是這樣的。
第三個就是擠出的效應，那么擠出的效應和財富效應，是正好相反的。對于沒有買房子的人來說，房價越漲他越不敢消費，這也是一個非常典型的現象。因為如果覺得房子是一個必需品的話，在房價越來越上漲的時候，就不愿意再增加自己的消費的開支了，就更愿意把錢攢起來。
這也是為什么過去的 10 年里面，我們經常會聽到很多批評房價過高的一個聲音，房價掏空了居民的消費的潛力。掏空居民的消費潛力，除了已經買房的人，他要付房貸以外，沒有買房的人，如果還想買房，那么這個對于他的消費意愿，是有一個明顯地抑制的。
反過來說，如果是下跌的時候，對于沒有買房，但是又想買房的人來說，他的消費的意愿，會有一個小幅度的改善，或者體現在他的儲蓄率下降上面。
那么這個就是房價漲跌，對于整個下游消費的一個影響。我們比較關心的是什么？我們比較關心的是，全國房價的下跌，或者說我們從歷史上來看，2011 年到現在（為什么選 2011 年，統計局從這個時候開始，有了房價的數據），在過去的十來年里面，一線城市是有 6 次，其房價是處于下跌區間的。
然后我們就可以認為是什么，就是一線城市房價的下跌，通常也是全國房價下跌比較嚴厲的時候，或者說形勢比較嚴峻的時候。
這 6 次下跌，主要就是發生在調控政策收緊的階段。在 6 次房價的下跌里面，我們可以看一下這個圖，這個圖是地產下游的消費的一個表現。這個里面包括總的消費，也包括像家電、家具，還有建筑、建材、汽車，這些主要就是我們前面說的地產泛下游的一個消費。
這里再補充講一下為什么會有汽車，因為在中國人的觀念里面，房子和車子，它們都是家的一部分，所以說汽車通常會被認為，買了房以后就要買車，這個就是一個配套的消費。還有一個很重要的就是更直接的，剛才說的是心理上的原因，更直接的原因是，中國過去歷史上有很多的樓盤，尤其是新盤，它在當時建成的時候，它離老城區是比較遠的。
那么出于通勤的需要，再加上新的樓盤，通常它的停車的配套設施，是比較完整的，在這種情況下，購房者就會買車，因為購房者實際上也有這個需要，前面說的是購房者心理上有一個成家的一個完整的需要，然后另外一個說的是購房者實際上交通的需要，所以說汽車也是一個比較典型的下游。
那么我們看看家具、家電，建筑裝飾，還有汽車，這 4 個典型的下游當中，我們可以看到，每一次房價下跌的區間，就是標綠色的區間，我們可以看到這個柱子是逐漸地收窄的，大部分情況下都是逐漸地收窄的。
那么可能在前幾次的時候，因為整個地產的房價，還是大的方向還是上行，降得不太明顯，那么越往后我們就會看到，它的下降的趨勢越來越明顯，尤其是我們看到第五和第六次，受到疫情的影響，其降幅會更加地顯著一些。
所以說一線城市房價的下跌，我們對應到全國房價下跌的一個大的背景下，其對于居民消費的抑制作用，還是整體上比較強的。這也是為什么國家對于穩地產、穩房價，這么上心的原因之一，就是因為地產本身它的走弱，對于我們所謂的就是家具、家電、汽車，尤其是像家電和汽車，這個對于我們中國的制造業來說，是一個非常關鍵的，或者說家電和汽車，都是兩個比較重要的產業。
這兩個產業的重要性，一方面體現在國際競爭力上，另外一個方面也體現在就業上，所以說這兩塊，也是受地產影響比較大的，所以說我們國家，在整個地產的下行期，托底的政策意愿會比較強一些。
這一頁就是總的消費的數據，剛才也說到了，前面那四個是地產的直接下游，然后這個是總消費，總消費的話我們也可以看到，也是有一定的抑制的作用的，這個我就不展開講了，因為剛才也說了，房價的下跌它有一個財富的效應，就是居民感到自己的財富縮水了，那么會影響居民的消費的信心和意愿。