那么第一部分我們就簡單地講一講，剛才和大家一起回顧一下，地產在我們中國經濟里面的一個地位。不管是從 GDP 的總量，還是說它對上游工業品的需求，對下游消費品的帶動，這三個角度來看，地產都是中國經濟里面最重要的一個支柱型的產業之一。那么從歷史上來看也確實是如此，所以說我們在分析地產的時候，尤其是地產的調控政策的時候，我們要基于一個很大的前提，地產對于中國經濟是很重要的。所以說決策層或者說高層，他們會很重視地產的一個走勢，包括對于地產整個調控體系的一個構建。
那么在這一部分，第二部分我們就來講一講，就是當前，我們現在 2023 年，當前地產的整個調控的政策體系到底是什么樣的，到底每一個角色在地產調控體系里面，他們承擔什么樣的職責，他們又能發揮什么樣的作用。哪些事情是央行，舉個例子，哪些事情是央行能管的，哪些事情是央行不能管的。當央行，比如說央行的行長，或者是司長們喊話的時候，這個事情到底央行說得算不算。到底住建部這么說，它有沒有能力，或者說它有沒有工具，來辦成這件事情。這個也是我們做這個政策分析里面非常重要的一個環節，就是我們先搞清楚，目前地產的調控政策的體系是什么，每個人都干什么，每個位置都是什么樣的角色。
那么我們首先來看一下中央政府。那么中央政府在我們中國整個的調控歷史上，它分為兩個階段，第一個階段就是 2016 年之前，另外一個就是 2016 年之后到現在。那么 2016 年之前，全國房地產調控政策有一個非常典型的特點，就是上下一盤棋，就是所有的政策都是中央統一出臺，地方只是負責執行。那么這個也是有當時的一個比較大的背景，那么最大的背景是什么，就是 2016 年之前，我們國家的整個的房地產，不管是交易也好，還是說開發也好，它最主要的成交的對象是什么，是新房。那么我們知道新房的調控對象主要是開發商，調控對象主要是開發商，我們的購房者，但是因為房本什么的，都需要通過開發商來辦，所以說這些政策就是統一的，對應到開發商上面，是非常有效的，所以說可以用全國一盤棋的政策。
但是 2016 年之后，隨著我們房地產的高速地發展，已經經歷了將近，我們是 1997 年開始有新的商品房，將近 20 年的時間，到 2016 年之后，除了那些我們所謂的現在的這些大城市，就是北上廣深以外，很多的這種強二線的，或者是新一線的這些城市，二手房的占比已經是明顯地提高了，甚至像廈門這些城市，在 2014 年，我沒記錯的話是 2014 年，如果像北京上海的話，可能在 2010 年前后，二手房的成交已經在整個當地所有的房地產成交的占比已經超過一半了。那么二手房成交它的特點是什么，賣方是個人買方也是個人，那么就是個人對個人的交易。那么再拿這些中央所謂大的這些，尤其是像地產調控，對開發商的一些調控的政策，作用到個人的賣方身上，還有包括賣房的房屋的中介身上，約束力是相對來說比較有限的，不是說沒有約束力，是比較有限的，一會兒后面講到某一些政策的時候，就會提到這個事情。這個是一個大的背景，另外一個很大的背景就是 2016 年之后，全國的房地產的走勢是有一些分化的。我們知道 2016 年，或者說 2015 年，2015 年的時候有一個很明顯的變化，就是一線城市的大學生畢業落戶的口子，是有了一些調整，那么這個調整背后對應的是什么，是我們國家人口流動趨勢的變化，而人口流動的趨勢性的變化，又對應到每個地方，就是具體每個地方的需求，就是對地產的需求，因為房子之后還是要人來住，就對應到這個需求。
那么隨著 2016 年，就是剛才說的，一個是二手房成交占比的變化，另外一個每個地方它的經濟形勢，還有包括人口流動的變化，使得調控政策再以全國名義來實施，這種方法已經不太適合當時的一個實際了。所以說在 2018 年，就是我們提到的一城一策，最早叫一城一策，現在都叫因城施策。那么之后，我們現在的房地產調控政策就是中央確定一個底線，就是確定一個最低的調控的要求，然后地方在中央確定的底線之上，來確定具體的執行的力度。尤其是在 2019 年之后，我們基本上就沒有再見過，以中央或者是國務院，或者是國辦，這樣的名義出臺的房地產的調控政策。所以說目前我們執行的很多的底線政策，也都是 2018 年之前出臺的。
那么目前中央層面就是主要負責確定兩件事情的底線，第一個是首付比例，當然這個首付比例，目前也慢慢逐步過渡到央行來管了，不過央行也是代中央發聲。然后另外一個就是我們叫熱點城市名單，或者是房地產長效機制名單，那么最早叫房地產長效機制試點城市，后來覺得這個名字可能覺得有一些拗口，所以說我們現在都叫熱點城市。那么根據目前已經公布的，就是網上能查到的，也就是熱點城市的名單一共是 22 個，包括了北上廣深，還有一些一線和典型的二線城市。
那么在 22 個熱點城市里面，它涉及到的一些像限購、限貸、限價、限售，我們叫四限，那么這些政策需要先報中央審批，然后地方才能進行調整。也就是說就舉個最簡單的例子，深圳我想取消限購，就是取消限購，讓周圍比如說廣州市，就像惠州東莞這些人都來我深圳，允許來我深圳買房，那么這個限售的取消，深圳是說了不算的，必須要報到中央。但是其他的一些城市，不在這個名單上的城市，最典型的就是鄭州，那么鄭州的話就沒有這個限制，就是我自己就可以定，我到底要不要限購，要不要限售，那么這些都是地方可以定的。
那么這個是 22 個熱點城市的名單，是相對來說比較確定的。當然了網絡上還有另外的一個版本，另外一個版本叫 36 + 1，就是 36 個城市加海南省，那么我們可以確定的就是 22 個城市肯定在這個里面，但是 36 + 1 這個說法，中間有流傳過幾次，但是究竟有沒有這么執行，現在還不太確定，但是我們比較確定的就是 22 個城市肯定是需要中央來審批的。所以說中央政府，我們講的中央或者是國務院，目前能夠直接調控的內容已經是比較有限的了。所以說我們有一些媒體可能會期待，比如說中央層面放一些大招什么的，但是從目前的情況看，至少從 2018 年以后，中央很少會出跟地產直接相關的文件了。
那么現在地產調控里面，就是在整個地產調控政策里面，真正可以發揮決定性的，或者說比較猛的因素是誰，是央行。因為央行它負責房地產的信貸政策，因為我們知道對于居民部門買房來說，動輒現在的房價都是，像北京這樣的一線城市，最少也是四五百萬，那么對于比較好的一些，強一線或者二三線城市也在三百萬左右。那么對于普通的居民來說，不貸款就直接買房，這個是基本上做不到的，只是大家貸多貸少的問題。所以說央行的房地產的信貸政策，可以直接影響到需求，這個是第一個方面，為什么央行這么重要。
那么第二個方面為什么這么重要，就是我們知道，在整個房地產開發這個領域里面，因為我剛才前面也講了，整個地產開發的周期是兩年半，而且在兩年半里面，即使是你現在滿足，我們所謂的預售條件，當然這個預售現在被詬病得比較多，即使是滿足預售條件，從拿地一直到可以預售，中間至少也有一年到一年半的時間，在一年到一年半的時間里，房地產公司是只有現金的支出，沒有任何現金的流入。所以說要完成地產開發的項目，它必須要貸款，這個貸款就只能從銀行或者是信托，那么信貸政策也歸央行來管。所以說央行的政策，它既可以管供給，也可以管需求，所以說央行在目前的房地產的調控政策里面，是絕對的關鍵點，或者說是最重要的環節。
那么在目前的政策體系里面，我們需要關心的，對于我們普通的投資者來說，需要關心的有兩個方面，剛才這里寫了一個 3，就是地產融資業務，這個主要是對房地產開發企業的，這個對于我們普通人來說影響不大。那么我們需要關心的，一個是房貸利率的加點下限，這個和大家每個人普通人的房貸利率是直接相關的，因為房貸利率高的話，你貸得越多，實際上你現在的成本就越大。那么目前我們的房貸的利率下限是由央行定的，具體每個省每個市執行什么，是每個省每個市自己定的，這個一會在地方政府那會講到。
那么目前我們執行的下限是什么，這個首套房是 LPR - 20BP，然后今年年初就是央行，建立了一個新的規則，就是如果說當地的新建商品房，和二手房沒關系，因為二手房受央行的調控的影響會小一些，如果新建的商品房，環比和同比三個月連續下降，就是房價連續三個月在跌，并且和去年的這個時候比，也是連續三個月在下跌的話，可以下調，就是階段性的突破這個下限，目前有些地方執行的下限是 LPR - 50BP，比如說 5 年 LPR 是 4.2，那么最低的話可以執行 3.7 的利率。那么二套房貸利率，之前，就是在今年 8 月底之前，執行的是 LPR + 60BP，這個政策執行了四年，然后最近的一段時間，終于調成了 LPR + 20BP，也就是說現在的二套房的加點利率下限是 4.2 + 20BP，也就是 4.4。那么這兩塊是歸央行來管。
第二個很重要的就是房貸額度集中度管理，因為我們知道這個銀行，它是要受到資本約束的，就是說銀行它不能無限地放款，就是我銀行有多少資本金，我有多少的存款，才能對應多少的放款的需求。那么對于銀行來說，尤其是，因為我們可能現在，在 2023 年這個時間點，我們可以看到在過去的兩年，有非常多的提前還款的現象，但是在 2022 年之前，銀行的房貸額度是非常地緊張的，尤其是地市一級的支行，為什么，就是源自于央行的房貸額度集中度管理。
那么這個集中度管理要求，銀行的信貸業務里面，用于房地產和個人房貸的業務，是不能超過一定的比例的，也就是說你不能無限制地，我們知道銀行其實還是比較喜歡地產的房貸業務，為什么，因為它有抵押品，然后并且在過去的 20 年里面，這個抵押品就是房價，是不怎么下跌的。那么對于銀行來說，這個業務等于說基本上是穩賺不賠，如果說違約的話，我還可以收回來法拍，那么法拍以后又考慮到，這里面又有個人的首付，那么剔除掉首付，再剔除掉法拍以后，剩下的這些錢，是絕對夠償還銀行的貸款的，所以說銀行是穩賺不賠，非常喜歡這個業務。
但是在央行 2020 年的規定里面，它建立了集中度管理，也就是說你每放 100 塊錢的貸款，房地產的貸款比如說不能超過 40%，這就是第一檔的要求。那么這里面個人住房的貸款，又不能超過 32.5，就是在 100 塊錢貸款里面，只有 32 塊 5 是可以用作個人房貸的，那么剩下的這些房貸，你要么貸給企業，要么貸給小微，要么再貸給一些比如說其他的一些信貸。那么這里面就限制了房貸的額度，也就是說在房地產房價蹭蹭蹭的漲的時候，你想找銀行貸款，對不起，沒有額度，那么這樣也會對房地產調控市場，形成一定的抑制，那么抑制作用也是非常明顯的，因為貸不出錢的話，很多人是買不了房的。
那么最近兩年，這個集中度管理的事情提得比較少了，提得比較少的原因有兩個，一個是地產下行，就是房貸沒有那么緊張了，另外一個就是因為最近，我們知道尤其是前幾年，就是 2021 年，尤其是 2021 年和 2019 年，就是在房價相對高點位置買房的人，那個時候房貸利率又上浮，所以說房貸的壓力非常地大。我舉個最簡單的例子，比如說是 2021 年，在北京你先賣了一套房，再買了一套房，那么你需要執行的利率可能是 5.5，那么 5.5 的利率，我們知道現在的理財，利率都非常的低，貨幣基金大概就是兩個點，然后其他的一些中長期的理財，比如說兩年左右的理財，再加上最近經濟形勢又不好，兩年期的理財，它比如說標一個參考業績基準是 4.5，但是實際兌現可能就在 3 - 3.5 左右。那么在這樣的情況下，我房貸的實際的資金壓力是非常大的，所以很多人會選擇提前還款，那么使得集中度管理這個事情，暫時沒有那么重要了，但是它在整個調控體系里，還是非常突出的。這個是央行的作用，一個是前面說的，實際上我們在中央銀行，這里說到的首付比例，它也是由央行來管的，然后房貸的利率的下限，還有房貸的總額度，全國房貸的總額度也是央行來管的，所以說央行在整個體系里面，是一個核心環節。
那么下一個就是經常地出現在調控領域的叫住建部，但是其實住建部它對于房價，是沒有直接的影響力的，或者說它的影響力非常小。那么它最多能做的事情是什么，一個就是供給的管理，尤其是新房，那么它可以通過對開發商的一些約談，或者是說對市場中介機構的一些約談，通過對土地供應的一個調整，然后來間接地影響房價。但是我們知道供應的調整，它是比較慢的，因為房地產的開發周期是兩年半，比如說我現在的供應很緊缺，我要通過提高供應來抑制房價，那都是兩年以后的事情了。所以說住建部，它不能參與到需求的管理，它也不能執行其他的一些更直接的政策，所以說住建部，它的調控房價的能力是比較弱的，尤其越是二手房價格主導的大城市，越是住建部插不上手。
但是這個事情有一些關系上不太順的地方，就是房價調控的主要責任定在了住建部，不定在央行，因為央行是要負責金融穩定的，那么住建部反而是所謂的房價的主管部門，但是它又沒有直接的手段。所以說我們能看到的，住建部約談了，就是我們經常能看到的公開新聞，住建部約談了某某熱點城市，比如說蘇州、無錫、寧夏的銀川這些，約談，但是約談完了之后，通常也沒有什么特別直接的舉措，就是在住建這個層面，通常就是地方政府，出一些補丁性的舉措，但是住建它本身就是負責這個事情，但是他又缺乏足夠的工具。所以說我們經常會看到，住建部的這些官員出來給大家講，我們地產調控要怎么樣，但是很多事情，其實不在住建部能控制的范圍之內，也就是說住建部它的喊話，我們都是以看表態為主，到具體有沒有這些政策，具體能不能落地，最后還是要看其他部門能不能配合，還有包括地方政府。那么這個是住建部。
那么第三個就是財政部，財政部主要負責房屋交易的一個稅收的政策。當然了，因為現在稅收政策在 2010 年前后，是有一個比較明顯的變化的。在 2010 年前后，當時的房地產的交易的體系，包括登記的體系不是很完整，所以說稅收在當時的情況看，實際上是有一些影響，但是現在因為房地產交易越來越規范了，包括我們不動產登記，對應的收稅，也是政策越來越完整了，所以說財政部負責的這些政策，影響力就越來越小。當然這里面還是有一些影響的，比如說個稅，那么個稅的話就是滿五唯一是免交的，但是其他情況下原則上是要交 20% 的，按照網簽價來交。但是現在財政部出了一個退稅的優惠政策，延續到明年年底。那么到明年年底，如果你一賣一買的話，那么賣的這個房如果涉及到個稅的話，可以退稅，那么這個政策不只是明年底，還可以再延續一兩年的時間，那么這個是影響比較大的。
另外一個就是增值稅，那么增值稅，是從原來的房屋交易的營業稅過渡來的，但是這一塊對于大部分的城市來說，因為只要持有房屋兩年就可以不交，所以說這塊的影響也比較小。然后一線城市原則上要求是 5 年，但是有的時候會出一些優惠政策。
然后契稅它的占比比較小 ，就是 1.5（此處表述可能不完整，推測可能是 1.5% 之類的，不過按原文保留）。然后同時還有一些地方，還可以出一些契稅補貼，或者是一些契稅調整。所以說總體來看，財政部負責的這些稅收政策，對于房地產交易的影響其實也不大。
為什么財政部說到個稅的這個事情，市場反應比較冷淡？就是因為在這里，因為個稅對于房屋交易的影響不大。然后另外一個就是非常重要的，就是前面說了，中央在部委這個層面，影響最大的是央行，那么在地方層面，影響最大的就是地方政府。
那么地方政府最早是 2016 年的 9 月，我們看到上一輪房價飛漲的周期里面，北京和上海是兩個率先提高當地房地產調控標準，開啟因城施策的城市。那么從這個時候開始，全國的房地產調控政策，在不同的地方，開始逐漸有了不同的規定。實際上是先有的一城一策，當然這個也肯定是中央定的，然后逐步地在中央的定調里面，才明確了有因城施策的這樣一個要求。
那么這里也給大家糾正一個可能比較常見的誤區，就是大家很多人會認為，2010 年的 3 月，北京先開了限購的一個先河，但是其實在北京出政策往前倒三個月，那個時候中央出了一個文件，里面寫得很清楚，要求地方政府有必要實施限購的，可以實施限購，是中央先定了這個調，然后北京才開始做這個事情的。
然后再到 2014 年，就是 2010 年到 2014 年這中間，中央又進一步地明確了，哪些城市原則上是需要實施限購的，那么也就是說把限購的范圍給擴大了。
那么現在來看，地方政府負責的事情，我們看到實際上是非常地多，也就是說除了央行，最重要的就是地方政府。那么地方政府負責的部分有這么幾個：
第一個就是限購，那么除了剛才說的，最早說的熱點城市以外，就是地方政府決定以什么方式來實施具體的限購，包括戶籍、社保，還有像上海它是有分單身非單身的，還有就是怎么搖號，然后這些新盤用什么樣的積分制度，這個是限購的政策；
第二個就是首付比例和加點幅度，比如說北京，它的首套房貸的加點力度，一直是全國最高的，它是 LPR + 55BP，其他全國所有的城市，都沒有它的加點幅度高，再包括首付比例，北京上海都是比全國要高一些的；
第三個就是二套房的認定標準，2016 年之前是央行來負責，2016 年之后一般都是地方政府，就是以地方市政府辦公廳，或者是住建局的名義出一個文件，到底是認房還是認貸，還是認房又認貸，還是認房或認貸，那么分幾種情況；
第四個就是鼓勵購房的政策，比如說人才引進，然后購房補貼，然后比如說生育掛鉤的，比如說有些地方像生育三胎，那么每平米購房可以便宜幾千塊錢，或者便宜幾百塊錢，這種補貼政策，也是地方的權限之內；
還有一個就是二手房的指導價，這個也是中央不會直接干預的，但是也是地方政府來要求，以指導價作為計算房貸的一個依據，就是可以控制你的房貸的額度；
還有第六個就是非普線，我們知道北京的非普線是 468 萬元，那么在非普線以上，它要執行更嚴格的房貸政策。那么除了深圳以外四個一線城市里面，北京上海和廣州已經有很長時間，都沒有調過非普線了，所以說普通住宅還普不普通，非普通住宅還普不普通，這個問題也是討論得比較久；
最后一個就是商品房的備案價格，就是商品房它的開發商，能夠賣的價格的區間，很多地方是必須要嚴格限制的。這個最早是北京開始的，它是和土地拍賣相掛鉤的，也就是說你拍了這塊地，那么根據土地的面積，可以大概計算一下，你整個的區域里面的樓盤，最后能建多少套，然后一共有多少建筑面積，然后來算，根據算的建筑面積，來算一個備案價格。原則上備案價格定了以后，開發商是不能超過備案價格的一定范圍，比如說上浮下浮不能超過 15%，那么這樣的話，即使是說我現在這個土地賣給你，你三年以后開發完了，這個時候可能旁邊的房價，原來是 1 萬一平，現在漲到 5 萬一平了，那你也不能超過備案價的 15%，比如說不能超過 2 萬塊錢加 15%，就是 2 萬 3 千塊錢一平來銷售，這個是北京最早發明的，然后發明了之后，很快全國范圍內就推廣了，那么到現在也有七八年的時間了，最近要不要取消，這個事情討論得也是比較多，但是這個事情的權利，還是控制在開發商對應的地方政府的手里。
那么還有一個很重要的事情就是，地方政府調控政策的落地的順序，也就是說不是說央行出一個政策，然后全國馬上就同步地實行了，它是有一個順序的。這個順序是什么？如果是調控的收緊，它一定是從一線城市出發，然后逐步地向二線三線城市傳導，就是一線先收緊，然后再到二線，然后再到三線；如果是調控政策的放松，那它們反過來，先從三四線開始放松，然后到二線，然后再到一線。
那么一線的順序，放松的順序一定是廣州、深圳，然后北京和上海，但是北京和上海有可能是同時，也可能是上海比北京早一點點，但是不會超過兩天，一般是這個規律。包括我們現在看這一次的，這一次的 8 月底以來的調控政策的放松，央行先出了一個政策說，現在各地可以開始認房不認貸了，那么第一個出臺的地方，四個一線城市里一定是廣州，當然在廣州出臺之前，二線城市基本上都已經出得差不多了，然后這個時候才輪到廣州，然后廣州完了，第二天深圳了，深圳出完了，第三天北京和上海一起出了。所以說調控政策一定有這個順序。
那么我們在，比如說尤其是一線城市，我們知道北京、上海，是買房最復雜的地方，那么北京和上海調控政策的變化看什么？如果是調控的放松，因為我們現在在放松的周期里面，一定先看深圳，就是深圳怎么調，對于北京、上海是有很大的借鑒意義的，然后有些政策深圳調完可能要一兩個月，才會輪到北京和上海，那么這個中間可能對于購房者來說，可以思考一下，就是我買房的思路，會不會有一些調整和變化。
那么在調控政策里面，我們知道最有標志性意義的，有兩個地方，一個是深圳，深圳是一線城市的標桿，因為有很多政策是深圳開始試點，比如說二手房指導價，在其他的一線城市里面，深圳是最早推出的，那么新政策的試點，基本上離不開深圳，包括我們看到深圳限購，它是全國唯一的要求，既要有社保又要有戶籍，是雙重限購的一個標準，在北京、上海和廣州都沒有，另外就是剛才說的二手房指導價，所以說深圳就是一線城市最大的一個風向標。
那么另外一個風向標就是南京和蘇州，那么南京這個也比較好理解，因為南京它是全國第五大城市，也是全國的特大城市，它在二線城市里面也有風向標的含義，很多像二線城市執行的地產調控的政策，很多都是跟南京學的，或者是南京實施了以后，它們再開始實施。然后還有一個風向標城市就是蘇州，蘇州這個城市非常有意思，就是蘇州它的地理位置，在上海和南京的中間，正好在一個一線城市（住建部的標準，住建部的一線城市只有 4 個，就是北上廣深），和一個二線城市的正中間。那么在南京和上海中間有蘇州，然后并且蘇州它經濟非常地發達，然后它也是一個二線城市非常大的風向標，因為蘇州的調控政策，它和南京還有上海，剛好是一個階梯式下降的，就是上海是調控政策最嚴的，然后其次是南京，最后是蘇州。所以說南京執行什么政策，它可能對像杭州，或者是類似的這些強一線的城市，有參考意義，那么再往下一個能級的城市，通常都是參考蘇州的調控的政策。
所以說深圳、南京和蘇州這三個城市，是我們在看地方政府調控政策的時候，最有指導意義的三個地方。那么以上就是這個地方政府調控的一些我們可以比較關心的一個點。