下半部分的內容更加精彩了，就是 2003 年以來的八輪地產的調控周期。雖然歷史很長，但是這邊我已經幫各位朋友，把核心的要點，按照一個框架的東西，把這八輪地產調控，都用很簡單的幾個關鍵點記住。那么這樣的話各位朋友和客戶，或者是跟其他的親戚朋友交流的時候，提到比如說哪一年哪一年，發生了什么事情，大家都可以如數家珍。
那么這八輪的地產調控周期，雖然跨了 20 年，但是在我梳理之后，大概也就是 30 分鐘的時間，我們就可以把 20 年的調控體系，再回顧一次。
那么第一次就是 2005 年的 3 月到 2008 年的 11 月，這個時候也是中國經濟騰飛的一段時間。在騰飛的時間里面，有一個很重要的事情就是城鎮化的需求。因為我們知道從 1997 年開始，某個地產大佬和當時的國家領導人會面以后，開啟了我們整個商業地產（在那之前都是分房，然后在那之后有了商業地產）。那么在商業地產經過了發展以后，從 1997 年正式的應該是從 1998 年，到 2005 年，在這中間實際上，國家一直是鼓勵的態度。為什么是鼓勵的態度？因為從 1997 年到 2005 年這個時候，是我們城鎮化最快的時候。
那么我們當時房地產，面臨的最主要的問題就是供給不足，大家都想住好房子、大房子，甚至是好多地方還沒房子，想住房子，不想一家人擠在一個很小的房間里面。那么在這個階段很多是鼓勵的政策，一直到 2003 年的時候，當時中央對于房地產的定調，還是想把房地產做成一個支柱產業。一直到 2005 年時候，終于出現了房地產過熱的勢頭，當然了當時的過熱不只局限于房地產，整個經濟的高通脹的問題，是非常嚴峻的。
那么這個時候，中央做了一個什么事情？就是面對著大量的房地產市場的需求，再加上我們前期比較寬松的一個貨幣政策，所以說我們這段時間，一直是在探索，建立一個房價調控的體系。因為在這之前都是鼓勵，從來沒有人想過要怎么調控，所以說這個時間我們是初步在探索，建立一些調控的制度。所以說我們現在的調控制度，有很多在現在來看已經是很成熟的政策，在當時都是首次出現的。
那么調控政策我們可以分為兩個，一個是需求端，一個是供給端。那么需求端最主要的就是，大家記著四個方面：一個是首付比例，一個是房貸政策，第三個是限購，第四個是交易稅費。那么這個順序也不是隨便排的，它是從最有效到效果最低，是這個順序。然后供給端也是有四個：一個是土地供應，一個是房企融資，新房限價和供應結構，當然了這四個的這個效果就差不多了，而且效果不是很明顯。
那么在這個時候，最主要的政策舉措是什么？是 2006 年的 5 月，把首套房的比例，從原來的 20% 提高到 30%。那么在 2007 年的 9 月第一次定了一個政策，就是原來是不管你是買哪一個房子，首付比例是一樣的，那么在 2007 年的 9 月，第一次明確了就是二套住房，就是你在買第二套房的時候，是要執行和第一套房不一樣的政策的，那個時候定的首付比例是不低于 40%。我們看到現在的框架和 2006、2007 年，當時的框架是一脈相承的，那個時候才第一次建立了這個政策。為什么要明確二套？就是為了防止炒房。
那么同時還有一個很重要的，就是交易稅費。因為在 2006、2007 年那個時候，我們知道當時的稅收整個的體系，還是比較分散的，包括它的收稅的能力也是比較差的。那么那個時候為了堵上稅收的漏洞，所以當時在 2006 年的 7 月出了一個政策，就是不能計算房屋原值和應納稅額的，按照轉讓房屋 1%~3% 核定征稅。也就是說你不能告訴稅務局，你這個房子到底原來買賣的時候多少錢，我們非常典型的就是單位分的房，那么按照你賣房總價的 1%，來交個人所得稅，包括我們現在也是這么執行的，現在這個叫已購公房，當時也有叫這個名字。但是還有很多的一些，有的商品房它倒手比較快的，它比如說不能給稅務局提供原值，來計算所得稅的，也要按照這個政策來執行，當然現在不行了。因為從 2006、2007 年，包括最主要就是 2010 年，網簽的系統比較普及了之后，原值基本上都是能查到的，就是你想走優惠政策也是走不了的。
另外一個供應端的政策，我們現在叫 9070 政策，就是商品房住宅面積在 90 平以下的，這個面積占比必須達到開發面積的 70% 以上，滿足你這個要求，會給你一些稅收的優惠，就是鼓勵開發商建一些便宜、面積大小適中、然后老百姓都住得起的房子，當時的供給端是這么考慮的。
那么到 2008 年的時候，我們知道全球的經濟危機，那么當時也是導致了房價有一個很明顯的下跌。我記得很清楚當時北京的房子，我記得是一年的時間，當時我記得原來有一些新盤才 13000 一平，然后因為經濟危機跌到了 9000 一平，雖然只跌了 4000，但是你按比例來算的話跌了將近 1/4，所以說當時的經濟形勢非常的嚴峻。
然后我們國家又是一個外貿導向型的國家，面對的全球的經濟危機，是短暫地放松了房地產調控的政策。那么這個時候的主要政策有什么？一個是首付比例又調回了 20%，就是從原來的 30% 調到了 20%，然后同時出了一個政策叫改善型自住房。現在我們覺得改善型需求是比較熟悉的，但是當時也是一個全新的概念，改善型自住房，給一些需求的支持。
但是有一個什么問題？就是改善型需求，在當時的定義是非常模糊的，就是什么叫改善性需求？我們現在知道賣了小的買大的，或者按現在的更可操作的標準，就是一賣一買，不管你是賣的大的買的小的學區，還是說你賣了一個小房子，買了一個郊區的大房子，這個我們是符合現在的這種改善性需求的定義，但是在當時沒有，就是在這個政策剛出的時候是沒有的。
這就導致什么？就是銀行不管你是怎么買賣，我都給你按 20% 的最低的首付來執行，反正國家支持嘛，國家支持也無所謂。那么直到 2009 年的時候，當時我記得有很多的新聞媒體，就是記者去暗訪，有些是暗訪，有的就是明著訪，就是去到銀行的柜臺支行去采訪，然后發現改善性需求，大家的操作，都是銀行說了算，就是彈性非常大。
那么這個就導致在 2009 年的時候，因為那個時候我們出了 4 萬億的政策，經濟已經有一些向好的苗頭了，那么在這個時候，信貸還是放得非常的猛。那么這個時候，國務院就出了一個補丁性的政策。那么補丁性的這個政策，當時國務院的定義，就是你已經買了一套房，但是人均住房面積低于當地平均水平，然后這個時候你再買第二套，這個時候算改善型需求，就是和現在也不是特別一樣，但是它打了一個很明確的補丁。
那么這個補丁在現在很多地方的，就是公積金的政策里你還是能看到，還是這個定義，就是人均住房面積低于當地平均水平，然后你再買賣，在公積金的貸款定義里面，它還是改善性需求，只是它不執行了而已，但是你在政策文件里還是能看到，就是因為當時國務院有這樣一個文件。
但是出了這個補丁以后還是很模糊，為什么很模糊？因為銀行查不到你名下有沒有住房，也查不到你這個名下的面積有多少，也更查不到你這個房子里，到底住著幾個人。查不到你住了幾個人，就不知道你人均住房面積，到底低不低于當地平均水平，因為當地平均水平住建部是有數據的，但是你這個房子，比如說 100 平的房子，你住三個人，每個人平均是 33 平，你住 5 個人平均就是 20 平，這個很有可能這對于當地來說，一個就是改善性需求，一個就不是。
那么最后的結果，就是因為銀行查不出來，它就只能比如說有的內控比較嚴的，可能讓你承諾一下，有的可能讓你口頭聲明一下。然后后面還有一些補丁性的政策，就比如說像銀行已經能查到的，你在外地還有別的住房，那么就不按這個執行，但是大部分情況下，銀行是操作不了的，因為銀行是不能對接到住建的網絡里的。
那么這樣的情況下，銀行還是有自主權，就是按最低的 20% 來給你放貸，同時還給你享受優惠的利率，那么這個時候炒房的氛圍也是比較濃厚的。那么在這個情況下，它還是一個支持性的政策為主，一直到后面才做了一些糾偏。因為整個 2009 年，我們對于經濟復蘇的彈性，包括地產能不能走出來，其實是有一些不確定性的，所以說整個的房貸政策，雖然說我們事后來看，如果只看政策文件的話，它確實有刺激政策，但是也做了一些限制，但是在實操的這些環節，這些限制政策是并沒有發揮很大的作用的。
那么這個結果就是，整個房地產一下就被拉起來了，這也有了后面馬上就要到的，就是為什么會有限購，也是因為這段時間，就是因為 4 萬億，財政放得比較大，然后貨幣政策也放得比較松，然后在銀行具體的，房地產的信貸的層面，它放得太松了，所以說這段時間房價漲得是比較快的。
那么還有一個政策影響就比較小了，就是契稅，有一個短暫地下調，然后對于個人購買住房的，暫免征收印花稅，但是其實這個印花稅影響也不大，就幾十塊錢。然后對個人銷售住房，暫免征收土地增值稅，那么土地增值稅其實也沒怎么交過。還有就是營業稅，從全額征收改成差額征收，那么這個差額征收，實際上跟現在的增值稅的理念是一樣的，所以說整個稅收是沒有大的變化，最主要的還是剛才說的信貸政策，一個是首付比例的下降，一個就是改善型需求，它的定義比較模糊，導致銀行放貸的能力被無限地擴大了。
那么再到 2009 年底到 2014 年這段時間，剛才說了因為 2009 年的時候，貨幣政策放得太松了，然后房價漲得非常的快。我們回頭來看，因為全球經濟危機從國外，實際上 2007 年底就有了，但是真正傳導到國內，已經是 2008 年下半年的事情了，2008 年下半年的事情，從 2008 年的下半年到 2009 年的上半年，這才過了一年不到的時間，房價不只是漲回了經濟危機之前，還超過了很多。
那么這個就引發了上層比較大的，決策層，就是我們所謂的高層的一個重視，所以說在 2009 年底，當時 4 萬億的一些弊端也已經顯現出來了，就是通脹，還有地方政府債的一些問題，還有包括后面出現的，潛在的壞賬的風險，那么決策層就是非常的擔憂，所以說它又開始收緊了調控的政策。
當然在整個周期里面，房價是有漲有跌的，那么這個和經濟的形勢也是緊密相關的，但是從大的區間上來看，就是在 2012 年之前，除了 2008 年房價有一個短暫的回調以外，在整整的我們從 2000 年開始，一直到 2012 年這之間，大部分時候房價都是以上漲為主的，一直到，雖然說 2010 年出了調控的政策，但是它的效果要到 2012 年，才開始逐步地顯現。
那么這個時候做了幾個事情，也是奠定了我們現在調控的基礎。首先來看第一個，這個事情是對于當時來說最重要的事情，首先是明確了，二套房認定標準為家庭而非個人。這個是什么意思？前面又說了改善型的需求，如果我們現在有好多，在現在這個調控體系下，我為了爭取首套房的資格，還有人假離婚，這些大家都知道，也不是什么秘密，假離婚，然后為了打這個補丁，好多地方規定就是離婚三年內，還算一個家庭。那么家庭這個概念是什么時候來的？就是這個時候來的，就是 2010 年的時候，也就是說計算你整個限購也好，計算你房貸的標準也好，首付比例的要求也好，認定的標準明確，就是家庭，而不是一個人。就是說你整個家庭就是戶口本上的，就是妻子、老公，然后再加上子女，當然這個子女主要指未成年子女，是以這個標準來計算，你整個家庭擁有的套數，而不是說個人。個人的話丈夫可以買一個，妻子可以買一個，這樣一下你整個家庭可以買五六套，都還是符合這個要求的，那么這個顯然是和我們調控的精神，是不符合的，那么這個時候就明確了，調控的標準是家庭而非個人。
那么第二個就是二套房貸，認定標準的可操作性。那么這個可操作性體現在兩個方面，就是前面剛才說的一個是家庭，另外一個方面就是，金融機構依據有關規定，通過本市房屋交易權屬系統等，認定第二套住房。也就是說原來銀行知不知道你有二套房，主要靠你自己自覺，你要萬一說漏了嘴，你不小心說了，我在別的地方有房，那你可能如果說被什么地方記錄下來了，你就失去了首套房的優惠的這些政策，但是這次不一樣了，這次金融機構是可以查的，通過本市的房屋交易權屬系統，一查你名下，身份證號一輸進去一查，你到底有幾套房，是第二套房還是第三套房，因為第三套房就要對于，像一線城市就是停貸，對于一些三四線城市，可能你的貸款的比例，就大幅度地下降了。那么這一塊在這個時候明確的，2010 年明確的，就是金融機構，可以通過住建部的網站，然后來查你到底有幾套房。
那么還有一個就是認房又認貸，就是你只要有貸款記錄，不管是本地的還是外地的，那么你再比如說一賣一買，它也算是第二套房，這個政策也是 2010 年的時候出的。
然后第三個就是全面上調首付比例，首套房上升到 30%，二套房對于很多地方，尤其是熱點城市調整到 60%，基本上絕大部分的房款，是需要購房者自己來出的。因為在當時的情況下，就經過了比較長時間的發展，已經有很多大戶型的房子了，所以說鼓勵家庭你就買一套房、自己住，不要來炒房。那么二套房 60%，銀行只給你貸 40%，三套你就只能自己掏錢買了，有錢人你可能改善性的需求，確實是改善性的需求，或者說我要買別墅三套這種，但是銀行是不會給你借錢的。那么這個是 2010 年最重要的幾個變化，這個是最最重要的。
然后這個也是我們現在整個調控體系的基礎，都是這個時候出的。那么還有一個這個時候出的就是，從無到有的限購政策。剛才也說了 2010 年的 3 月，北京是第一個限購的，但其實在 3 月份之前，國務院就出了個文件，就是地方可以根據實際需要，有必要的地方就采取限購政策，然后北京是第一個執行的。
但是到了第二年，就是 2011 年 1 月，當時國務院出了一個文件說，原則上當地居民限購兩套，不是本地戶口的，在滿足社保要求的情況下限購一套。包括我們過去十幾年來執行的，所有的限購政策的基礎是什么？就是這個，是國務院定的，不是地方政府定的。為什么很多地方說限購兩套，然后非戶籍限購一套，這個合理不合理，不管它合不合理，它都是國家定的。
那么這個時候是有一個從無到有的階段，當然從無到有的階段，這里面主要還是在當時 2010 年到 2014 年，主要還是一些大的城市，然后直到 2016 年的時候，才向全國擴散了，這個后面會講到。
那么這個里面中間還有一個很大的插曲，就是從嚴征收個人所得稅。這個是什么時候的事？就是 2013 年的事情了，2012、2013 年的事情了。就是在那個時候，雖然說整個房屋征管的系統，已經比較完善了，但是大家還是能不交個稅的就不交個稅，因為在當時大家納稅的意識，也不是很強 ，而且房屋買賣，也沒有說一定要把這些交稅的憑證，都上傳到這個系統里面，作為過戶的一個前提條件，那個時候是沒有的。
那么直到 2012 年還是 2013 年，就是這兩年中間的 5 月份，當時是北京首開了先河，也是從北京開始的，必須從嚴征收個人所得稅，必須要通過稅收征管、房屋登記，還有包括契稅的納稅記錄，然后來計算房屋的原值，并且嚴格按照這個差價。比如說這個房子，在住建部的系統里賣 200 萬，然后原來買這個房子的時候只花了 50 萬，那么這中間的 150 萬，如果不滿足滿五唯一這個優惠條件的話，要交 30 萬的稅，因為增值額是 150 萬，然后稅率是 20% ，交 30 萬的稅。
從這一刻開始，就是在 2013 年之前，實際上在整個房屋買賣的交易環節里，交個人所得稅的地方很少。但是當時 20% 的稅率首開了先河，所以說這個也是當時明確的很重要的一個點。
當然有朋友會問了，這個時間不是說了有房產稅試點嗎？但是房產稅試點，從事后來看并不重要。為什么不重要？我這里簡單講一下。
首先我們來說一下上海和重慶，它們的房地產稅的試點，是兩套體系，就是上海的試點和重慶的試點還不一樣。我們先說一下上海的，上海的試點有一個很重要的特點，就是它在試點之前所有成交的房屋，不征收房產稅。不征收房產稅什么意思？就是之前成交的房屋不管了，只有新成交的房屋可以征收房產稅，同時它還施加了一個非常非常很難達到的條件，就是人均的住宅面積要超過 60 平。
這是個什么概念？人均住宅面積超過 60 平是個什么概念？我覺得可能大家沒有概念，但是我可以跟大家講一下，北歐的發達國家，人均住宅面積才只有 60 多一點。再想想十幾年前的中國，又是上海這樣一個寸土寸金的地方，人均住宅面積何以達到 60 平？只有豪宅。而且前面也說了，這個房子有幾個人住其實是很難知道的。
我們現在再回過頭來看，2022 年人均住宅面積是多少？47 平，就是現在還沒有到上海稅試點的標準。所以說上海的這個試點就是做做樣子，真的是一個非常初級的試點，即使把這個標準放到現在來看，它也不高，也不是一個要使勁收稅的試點，也不會對地產有一個很明顯的影響。
然后重慶更直接了，重慶就是豪宅征稅，簡單來說滿足一定條件的豪宅征稅，對于普通居民的這種普通住宅，根本就夠不上人家的標準，也不在人家試點的范圍內。
所以說我這里雖然寫了兩個城市的試點，但是這兩個試點，在試點出來之前，當時很火的網站叫天涯論壇，我相信一些年紀大的朋友可能知道，天涯論壇上面傳的那幾個版本的地產稅，不管是上海的還是重慶的，那幾個版本的稅，是真正地會對地產產生很大影響的，但是最后都沒有采用，最后用的就是我剛才說的那兩個版本。
那么這兩個版本其實，剛才也跟大家分享了，其實就是很初級的一個試點，確實沒有特別大的作用。
然后另外供給端我就簡單說一下，這里面涉及到的一個土地保證金，必須要在一個月之內，交納 50% 的首付款，就防止地產商空手套白狼。因為可能有很多的，在當時來說地產還是在一個上行期，就是想做地產生意的很多，那么拍地又是一個很重要的購房的支出，在當時的情況下，土地的成本大概會占到 1/3 左右，所以在這塊，地方政府就是要避免空手套白狼，這個也是對地產降溫的一種手段。
下面就是 2014 年到 2016 年，2014 年到 2016 年，是一個房價暴漲的階段，當然暴漲實際上是從 2015 年下半年才開始的。這也可以給大家分享一個小故事，我買房就是這個時間買的，然后我是 2015 年年底，到 2016 年年初之前看了一個房子，當時我看好了一個房子想買，然后標價是，我記得非常清楚 440 萬，然后 2016 年過了一個春節，到元宵節的那天，因為之前大家都放假了，然后地產中介也沒上班，過了一個春節同樣的戶型，但是這個樓是在樓上，大家猜漲了多少錢？漲到了 580 萬，就過了一個春節，一共過了 20 天的事情，從 450 萬～470 萬漲到了 580 萬。
然后當時就是人生都非常的迷茫，然后思前想后又去再看了一套，然后又看了一個月的房子，然后同樣的戶型漲到了 630 萬，而且還買不到，所以那段時間是一個房價飛漲的時段。
那么這個飛漲背后源自于什么？源自于調控政策的一個改變，就是這個周期又到了一個放松的周期，政策周期就是這樣，一緊一松 、一松一緊。
那么這一段就是放松的時候，這一段的放松，有一個非常大的變化，并且這個變化，導致了國家的房地產的調控政策，在后面的五六年的時間里，就一直定型了。為什么定型了？就是在這，這里的第一條，看到的這個房貸的標準，就是二套房貸的認定標準大幅度地放松，并且下調了首付比例，從認房又認貸改成了認房或認貸。
這個是什么意思？我舉一個很簡單的例子，書面語說得比較拗口，“已擁有一套房，并且已經結清相應貸款住房的家庭，可以執行首套房的政策”。簡單來說是什么？比如說原先有一套房，然后這套房不管是賣了，還是說去找銀行把貸款都結清了，再買下一套房，就可以執行首套房的房貸政策。
不知道大家還能不能想得起來，上一個調控周期收緊了什么？上一個房貸周期的房地產調控周期收緊的，二套房的房貸首付比例，上調到了 60%，不知道大家還記不記得，剛過去了 5 分鐘，上調到了 60%，而首套房的房貸首付比例只有 30%。
也就是說二套房，要拿出比首套房一倍的比例，才能買同樣的房。這個是什么樣的概念？舉北京的一個例子，比如說第一套房買了 400 萬，就是住建備案的價格 400 萬，那么按照原來的政策，首付比例是 120 萬（30% ，120 萬），如果這一套房被認定為二套房，首付比例是 240 萬，中間差了 120 萬。
這差的 120 萬是取決于，如果要買二套房的話，銀行是不能貸這么多錢的，所以要自己多掏 120 萬。那么這個會導致一個什么事情？對于很多的居民來說，可能現在住的 400 萬的房，把這個房賣了，還了房貸以后，比如說在原來的首套房的比例下，賣了以后，拿回大概 140 萬的房款，想再買這套房，連首付都不夠了，這個就是上一次調控周期調控的一個結果。
那么這一次調控周期就把這個給取消了，因為知道在房地產交易，在國內屬于不動產交易，不動產交易有一個特點，就是需要做登記，民法里面要求，不動產的交易以登記為準。
那么這個登記包含兩個部分，一個是所有權的登記，另外一個就是抵押權的登記。大家回去可以翻一下房本，房本上如果是有貸款的，在倒數第二頁會蓋一個抵押的戳，然后銀行會有一個小本，叫他項權證，他項權證就表明對房屋有抵押權，處置房屋的時候，就要先清償抵押款，清償抵押款才能保證銀行的利益。
在這種情況下，有一個很大的變化是什么？對于北京的這些人來說，先賣房再買房，在原來的情況下，需要再付一倍的首付，才能買原來的房，在新的政策下，因為賣房之前必須要先解抵押，那么這樣就會保證一定結算，就是一定結清了以前的房貸的額度，再買下一套房，就可以執行首套的貸款的政策。
那么這樣就會導致什么？大家換房的積極性大幅度地提高了，一方面就是改善性的需求，想買學區房，而且 2014 年正好是學區這個概念火起來的時候，又配合上這個學區，再配合棚改的貨幣化安置，就是拆遷，原來是給補一套房，現在直接給補錢，自己去市場上買，這樣大家的購買力又大幅度地提高了。
然后再加上剛才說的換房的，大家的意愿又空前地高漲，換房的意愿的高漲，還帶動了一個事情就是，大家覺得反正換房隨時都能換，那第一套房也可以隨便買，原來上一個調控周期里，首套房的資格是很珍貴的，但是在這個情況下，首套房的資格不珍貴了。
所以當時最流行的戶型是什么？在北京當時最流行的戶型，是地鐵旁邊的小兩居，尤其是 50 平的，絕對的搶手貨，非常好賣，然后大家都去看。
但是在現在，北京現在認房又認貸還沒有放開，在放開之前，再看現在的北京，這種房子反而是最難賣的 ，為什么？因為沒有人接盤。
在當時的情況下，就是可以先買房，先住著，然后上下班也很方便，反正可能夫妻兩個人，或者一個人住 ，很方便，然后等到當時賣的時候，因為當時大家線性外推同樣的政策，如果這個政策沒有變的話，等到五年以后再賣的時候，再買新的房，換房 ，可能生孩子，或者職位有了升遷，工資有了增長，在這種情況下，還可以用同樣低的首付比例再去換房，很方便，所以大家剛需上車的意愿很充足，大家都在買房，不管是一居的、開間的，還有剛才說的那個最搶手的戶型，還是說已經有一定基礎了，想換大房子，整個市場都非常的火熱。
在火熱的情況下就是房價飛漲，我記得非常清楚，整整 2016 年一年，因為剛才說買房的例子，那是因為地段比較好，但是其他的樓盤，普遍漲幅也在 30% 以上，甚至是 40%。
那么這個就和剛才說的房貸政策，就是認房又認貸到認房或認貸，一字之差，就是在央行政策里一字之差，就可以讓房地產市場大熱兩年的時間，所以現在還是回到前面說的，就是央行為什么這么重要，就重要在這個地方，因為從歷史上來看它就這么重要。
然后另外一個就是棚改貨幣化，棚改貨幣化是什么？當然現在比較少了，原來那個時候還是挺多的，城市周邊有一些棚戶區，或者說現在這個概念，就是城中村，一些比較破的區域，可以把它拆了，然后建成新的商品房，然后地段通常又比較好。
那段時間因為前面調控得比較嚴，在 2013 年和 2014 年，整個房地產市場非常的冷淡，就是整個地產下行得非常的快，所以說那個時候積壓了很多的庫存，積壓了很多庫存，然后地產商也都活不下去了，當時有幾個快要破產的地產商，甚至是大家現在如果翻一翻，最近這一批破產商里面，還有一些再翻翻歷史，有的在 2013 年 2014 年，就已經差一點破產了，然后因為調控的政策又活過來的，有好幾家我就不點名了。
這個時候因為有貨幣化安置的政策，使得房價漲得非常的快，當然最典型的不是北京，最典型的是杭州，拆一套房然后補了個幾千萬，然后自己再買幾套，這個也是從供需兩端，都是一個大幅度的刺激。
那么 2016 年之后到 2020 年，就是房住不炒，就是大大提的房住不炒。在 2016 年底的中央經濟工作會議里面，提到了房子是用來住的，不是用來炒的，這個提法已經提了非常長的時間了。
在整個的階段里面，最主要調整有兩個，一個是剛才說的，認房或認貸轉向認房又認貸，這個是最核心的舉措。為什么？為什么這個政策是當時最核心的，并且一直延續到了現在，到今年的 8 月底才調整的？是因為 2014~2016 年，歷史上放松過一次，然后吃了很大的虧，就是房價漲了非常多。
如果是年紀稍微長一點的朋友，跟我或者說比我年紀還大一點的朋友，就會知道其實在 2013 年 2014 年的時候，尤其是 2014 年底，或者是甚至到 2015 年上半年，包括北京在內，全國很多地方是有一個共識的，共識是什么？房價不會再漲，就是房價到這就到頭了，就是已經很貴了，但是普通老百姓還負擔得起，然后在當時的調控的情況下，房價大概率以后不會再漲了。
但是出了認房又認貸以后，一下打破了這個共識，或者說為什么 2017、2018 年，還有很多人認為，一線城市房價一定漲，這個想法來自于哪里？就來自于 2014~2016 年，當時放寬了認房或認貸這個政策，然后房地產市場有一個暴漲。
那么吃了歷史的虧，或者說吃一塹長一智，有了歷史的教訓以后，對于認房又認貸的放松，中央是非常謹慎的，所以這個政策上一輪持續了四年，這一輪持續了七年，為什么這么長？就是因為上一次有了這個經驗，這個是第一個。
然后第二個就是調控限購的政策。那么限購的政策，逐步地調整成一個區域性的政策。什么是區域性的政策？就是北京有一個政策，然后它向北京的周邊擴散，北京北三縣的這些，或者說燕郊的這些地方，其調控政策會向北京看齊，形成一個區域性的調控政策。
在這個時間段，調控政策從大概二十幾個城市，擴大到了一百多個城市。這是因為中央定了一城一策這樣一個大的方向。有一些城市，為了達到自己定的房價漲幅的目標，就采取了限購或者是限售這樣的舉措，還包括這些限購門檻的一些調整，以及假離婚等情況，這些都是對應的需求端趨嚴。
當然這段時間，對一線城市來說，房價大部分時候還是在上漲的，因為這個時候一線城市的人口流入整體上還是比較多的。二三線城市中，有一些三線城市已經進入到一個平穩的階段，二線城市也是偏漲多一些。這段時間，我們現在的調控政策基本上都源于此。
在疫情期間，有一個三個月的短暫放松。這主要是對于房貸的利率，以及主要是對開發商有一些救助的舉措。對于購房者來說，當時有一個事情，大家都知道，但其實并沒有很多人用到，就是經營貸。因為經營貸用得最多的是像深圳等南方的一些城市，因為他們的經商觀念更重一點，他們注冊一個公司，然后用這個公司的名義申請利率更低的經營貸。
我舉個例子，北京也有這種情況。北京當時的二套房貸利率是 5.88%，然后經營貸的利率是 3.05%，整整差了將近一倍的利率，最低 3.05%，大部分人申請可能在 3.5% 左右，如果跟中介還有銀行的關系比較好的話。這樣一來，由于房貸的成本大幅度地降低了，所以那段時間房地產的熱度還是比較高的。
第七輪就是疫情之后了，一直到 2021 年的 10 月，當時出了現在來看比較重要的兩個政策，一個叫三線四檔，一個叫房貸額度集中度管理。集中管理前面講了，這里就不再講了。
所謂的三線四檔，對于房地產企業來說，是一個很重要的變化。為什么現在很多房地產企業爆雷了？就是受這個政策的影響。從這個政策開始，所謂的三線四檔，就是根據房地產企業的財務情況，來確定其貸款額度。
舉個簡單的例子，資產負債率、現金流的一些比例，如果不能達到央行確定的，所謂的綠線，也就是我們所說的比較健康、杠桿率比較低的一個水平，那么在狹義金融市場，即銀行間市場，也就是金融機構之間的借貸中，根本就借不到錢，想發債也發不出來。
這樣就會導致很多房地產企業被迫不得不收縮，因為借不到錢，就沒有辦法拍地，也沒有辦法推進建設。那么這樣會導致什么事情呢？就是房地產企業的現金流非常緊張。
像恒大或者是融創這種高杠桿的一些企業，當然像有一些提前感知到這個市場可能有下行風險的，像萬科，萬科 2018 年就提了，原來是黃金時代，現在是白銀時代，這里關于 “活下去” 我們就不講了，白銀時代的說法還是比較理性一點的。還有像碧桂園，它雖然一句話也沒有說，但是采取了一個偏謹慎的政策，就沒有原來那種大擴張的政策。
在這樣的情況下，高杠桿的房地產企業，其現金流受到了很大的抑制。最后導致的是什么結果呢？如果銀行再惜貸，企業經營又不善的話，債務就會爆雷或者樓盤爛尾。這個政策主要就是這個時候出的。
需求端的政策，也有一個比較重要的，就是剛才說的房貸集中度管理，還有一個很重要的事情就是二手房指導價。最典型的就是深圳，深圳的二手房指導價，其作用原理是什么樣的呢？比如說這個房子在市價原先可以賣 1000 萬，但是指導價只給你定 800 萬。那么銀行在給購房者確定能貸多少錢的時候，只能在這兩個價格中選擇低的那個，也就是 800 萬。
我們想想看，原來 1000 萬的時候，按照 30% 可以貸 700 萬，但是在指導價 800 萬的時候，就要自己多付 60 萬的首付，等于說首付比例實際上提高了很多。我剛才只是舉一個簡單的例子。
當所有的銀行都執行這個政策的時候，而且二手房的指導價比市價普遍要低 20% - 25%。粗略地計算一下就知道，購房的首付比例大概上調了 5 - 10 個百分點。在這樣的背景下，想買房可以沒問題，但是因為指導價的影響，銀行給貸的錢少了，就必須自己多掏錢。
對于普通購房者來說，讓你一下子，比如說看好了一個房，要多掏五六十萬的首付，確實很想買房的話，也只能找親戚借，或者推遲購房計劃，當然對于很多人來說干脆就不買了。這個對于需求，也是有很明顯的抑制作用。
還有一個就是學區房的調整。2021 年的時候政治局會議當時又提了，防止以學區房名義炒作。因為其實在 2019 年以后，漲價的主要是學區房。這個時候，北京、上海和深圳，廣州稍微弱一點，但其實它們也都做了調整，調整了入學政策。比如說最典型的就是北京的 430 政策，即西城區多校劃片的政策，也是那個時候開始實施的。
北京現在在西城區一些非常熱門的學區房，按原來政策之前對口的學校是上不了的。這個也是給房價有一個明顯的降溫。所以說從供需兩端，都對房價有一個全面的收緊。
這個收緊一直持續到了 2021 年 10 月。2021 年的 10 月發生了什么事情，讓中央有一個轉變呢？其實最直接的事情就是恒大的爆雷，包括一些爛尾房的事情，當然后面還有一些因素，就是因為疫情。
我們知道 2021 年的 10 月份，出了一個新的變異株叫奧密克戎。奧密克戎的傳播力大概是原來德爾塔的 3 倍到 5 倍，但是致死率比較低。這個毒株傳播力非常強。我記得在 2022 年底的時候，北京快放開還沒有放開的時候，我記得非常清楚，那天下午我戴著口罩，戴得非常嚴實，去超市買了個菜，一共就待了 15 分鐘，門口的收銀員咳嗽了兩聲，然后在我付完錢給他，他走的時候，他說他昨天的核酸還沒有出結果。當時沒有細琢磨，不知道，因為事后我們知道，沒出結果就是因為當時是 10 個人 1 個管，他這管陽了，再加上他咳嗽，那肯定是他陽了。當時不知道也沒當回事，然后第二天一早，我下午去買的菜，第二天一早我就中招、發燒了。而且我們倆全程都是戴著 N95 非常嚴實的口罩，我才待了 15 分鐘，然后我就中招了。
2021 年的時候我們國家還沒有奧密克戎，但是到 2022 年的年初，一直到 2022 年的年底，中間好幾次，我記得北京就封了三次，全國各個地方也封了很多回，疫情的反復沖擊，導致整個我們的經濟下行的壓力非常大。再加上前面的恒大爆雷的事件，也就是爛尾樓的問題，還有包括提前還款的問題，已經非常突出了。
所以說在 2021 年的年底，這個時候政策開始了一個調整，最主要的原因就是剛才說的疫情。在疫情之后，2022 年年底放開了以后，也就是 2023 年的年初，房價有一個小幅度的反彈，但是反彈之后又繼續下行。所以說整個疫情，對于我們經濟帶來了一個很重的疤痕效應，我們的信心，包括我們整個經濟的復蘇的通道，還是受到一些限制。
這個時候，房地產的調控政策有一個持續的放松。這個放松最主要的，就是剛才說的那幾個之前比較嚴的問題。首先是保交樓的貸款支持，還有三支箭，支持房地產上市企業的融資，這些保證房屋交付，不要出現爛尾樓的問題。因為爛尾樓的問題，不是一個經濟的問題，而是一個民生的問題，所以要擺在最前面。
除了這個以外，用央行鄒瀾司長的話說，就是對于前期一些過熱政策的糾偏。政策是這么表態的，但是我們實際上看到的，還是放松的力度比較大。一個是認房又認貸取消了，轉向認房不認貸。當然這個事情央行說是地方說了算，但是說完以后所有的地方都執行了，就是認房不認貸。
同時也是下調了首付比例。原來央行規定，不實施限購的城市是 25%，實施限購的是 30%，現在統一下調成 20%，就不再分限購和不限購了。當然現在很多地方的限購，除了一線城市以外，都取消得差不多了，所以再分限購不限購意義也不大，因為北上廣深會自己定成 30%，就沒有必要再有這個束縛了。
另外就是存量房貸的調整。為什么要調整呢？就是因為提前還貸的太多了。提前還貸這個事情，對于個人來說是有益的，但是從發達國家，尤其是日本的經驗來看，當所有人都提前還貸的時候，就會發生一個事情，在日本叫資產負債表衰退，這是一個很嚴重的經濟問題。所以必須要調整存量的房貸利率。
最近央行自己公布的結果是，已經調整的這些人，其下調幅度是 72 個 BP，這個幅度還是比較大的。相當于什么呢？如果原來每個月的還款額是 1 萬塊錢，那么每 10 個 BP 大概對應是 100 塊錢，也就是說原來要還 1 萬的房貸，在新的政策下可以少還 700 塊錢，一個月少還 700 塊錢，一年就是七八千塊錢了，這個力度還是比較大的。
第三個就是首套住房房貸利率下限的動態調整機制，包括 LPR 的下調，然后二套房貸加點率的下降，這個前面都講過了。還有就是二手房指導價實質上被取消。為什么叫實質上被取消呢？就是還有二手房指導價，深圳也有，北京名義上也有，但是北京的指導價和深圳的指導價，此指導價非彼指導價，也取消了。因為深圳的指導價會影響房貸利率，在 2022 年就不執行了，后面的政策叫銀行放貸時可以參考這個價格，那么參考這個價格對銀行來說，就沒有任何約束力了。
北京的指導價是什么呢？北京的指導價也被取消，但是北京的指導價是掛牌指導價。房屋均價超過一定的比例，超過一定的數字，比如說最早 2016 年的時候，當時定了金融街，有一個非常厲害的叫宏廟小學，它有一個學區叫豐匯園，豐匯園這個片區里面有一個新盤叫豐融國際，豐融國際后面有一個豐融小區，那個小區非常貴，但是貴有貴的道理，因為它本身在金融街，另外學校又非常好，房子還是最新的。
當時那里面的房子是怎么賣的呢？一個 100 平的房子要賣 2000 萬，均價是 20 萬一平。當然這個小區非常有意思，150 平的房子只賣 2200 萬，就是 100 平的房子賣 2000 萬，然后 150 平的房子賣 2200 萬，只貴 200 萬就可以多買 50 平。為什么呢？因為學區和地理位置貴，其實不是房子本身貴。
當時，北京住建就下了一個規定，單價超過 16 萬的房子不能掛在 APP 上，就是在 APP 上是看不見的，但是去問中介，中介可能會給推（大概率會給推）。這個規定的取消意味著，因為原來房價非常貴，APP 上的掛牌價如果不停地往上走的話，市場也會人心惶惶，大家都很擔憂房價會不會再暴漲，所以把這個價格之上的展示給取消了，不讓展示后有很多人就不會來看這類房，這樣也會起到一個調節市場的作用。但是現在掛牌價的限制被取消了，所有的房子都可以恢復展示，不管掛的價格有多離譜。當然因為一般購房 APP 的數據中心會做一些處理，明顯高于市場價的，也是不給掛的，但是監管層面的限制被取消了，這個就是二手房指導價的情況。這也是現在調控放松的一些表現。