那么，這些我們從大面上，整個全國的大面上，來看八輪的調(diào)控周期大概花了，可能稍微超時一點，花了 40 分鐘的時間。那么，我們現(xiàn)在最后來講一下，如何來分析我們地產(chǎn)的一個投資的機會，基于剛才說的這些政策。那么，首先我們就要知道，中國房地產(chǎn)市場的特點，或者說房價的特點有哪些，知道這些特點，我們才能更好地來分析，這個是第一個事。
那么，中國地產(chǎn)的特點是什么？第一個特點就是割裂的程度很深。割裂程度是什么？就是兩個，一個是地域，就是北京和三線城市，一個典型的割裂，還有就是一手房二手房的割裂。那么，這個割裂的原因有什么？第一個最主要原因就是，它本身所有的國家地產(chǎn)都會割裂，這個割裂最主要是因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，它是不會跟著你的人走的，所以說它必然要跟當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展的水平，當?shù)氐墓ぷ鳈C會，當?shù)氐娜丝诹鲃佑幸欢ǖ牟罹唷５俏覀儑业母盍眩沁h遠超過發(fā)達國家普通市場的割裂的。為什么？就是因為有調(diào)控政策。那么，這些調(diào)控政策，一個就是體現(xiàn)在限購上面，因為有了限購的政策，所以說一線城市和三線城市，是兩個單獨的市場，所以一線城市房價漲，三四線城市的房價可能會有別的走勢，可能在發(fā)達國家房價一漲，就是整個國家各個地區(qū)都漲，那么我們國家不是這樣的，因為我們國家是限購限售的，所以說整個市場是割裂的。另外一個就是一二手房的割裂，一手房的割裂就是一手房有備案價，就是它的備案價，它是調(diào)控以后的，它不是市場的，但是二手房的房價又是全市場的，所以說一二手房的價格，要么是倒掛，要么就是有問題。有問題是什么？就是一手房它的備案價有下限，就是開發(fā)商想降價賣，它也賣不出去，因為不允許。還有一些情況就是一手房，比如說這個小區(qū)有一期、二期、三期，現(xiàn)在一期二期賣完了，三期我想降價賣，一期二期的不同意，它是隱含的一個約束在里面，所以一二手房價也是倒掛的。
然后，第二個就是，二手房的重要性在提升。所以說二手房，她有一個很重要的特點，就是她的賣的人是業(yè)主，那么業(yè)主我隨時可以賣，也可以隨時不賣，那么政府對二手房業(yè)主，個人的約束力是很弱的，它不像開發(fā)商我有稅收，我有行政許可，我都可以卡著你，但是個人的業(yè)主，就是大家市場公平買賣，就是政府對于二手房，或者說對整個房價的主導因素，她的直接調(diào)控的力度在減弱，她必須通過間接手段，那么這個間接手段是什么，就只有金融手段，就是剛才說的房貸，一個是首付比例，一個是利率，那么是這兩個方面，這兩個方面就突出為什么前面說，央行的重要性越來越高了，就是在這個地方。
那么，第三個地方就是房價變動的趨勢，和人口的走勢更加地明顯。那么，尤其是我們 2022 年是，第一年人口負增長的，那么這個趨勢未來也會更加地明顯。還有一個很重要的點是什么，就是現(xiàn)在印度已經(jīng)超過我們，是世界人口第一大國了。那么，我們知道人口的下降，對于需求來說，對于房地產(chǎn)的需求來說，一定是下降的，那么這個下降，具體到每個城市也是有關(guān)系的，就是這個關(guān)系體現(xiàn)在兩個地方，一個是大城市戶籍人口出生的下降，包括大學生留下來的門檻限制越來越高，所以一線城市的剛需盤，就剛才為什么說地鐵上面的，離地鐵很近的小兩居沒人買了，就是因為出生人口的下降，大學生也留不下來了，所以這種房子需求就下降了。第二個很大的影響，就是每年的買房的一個時間點，會發(fā)生變化。以往的買房的時間點有兩個，一個是 3 月到 4 月，就春節(jié)以后，我們叫金三銀四，另外一個就是十一前后，叫金九銀十。那么，現(xiàn)在每年購房的最好的時間點，就是房地產(chǎn)銷售比較火熱的時間點，就是金三銀四，因為金九銀十就已經(jīng)賣不動了。為什么賣不動？因為金三銀四她背后有三個需求，一個是生孩子，我們都知道春節(jié)出生的孩子比較多，另外一個就是上學學區(qū)的需求，還有就是結(jié)婚的需求，因為春節(jié)到五一，這是兩個結(jié)婚的旺季，然后金九銀十，她只對應了一個結(jié)婚的旺季，我們中國人的觀念是先買房再結(jié)婚，或者說差不多定了，可以買房然后再結(jié)婚，那么隨著結(jié)婚率和生育率的下降，那么十一這個購房的旺季，她的人口的支撐因素沒了，所以說現(xiàn)在金九銀十的銷量，為什么越來越差了，背后也是人口的因素。
那么，第二個宏觀的因素剛才也講了，長期還是長期看人口，中期看土地，這個土地對應的是什么，對應的就是房產(chǎn)稅。那么，在房產(chǎn)稅出來之前，核心區(qū)的二手房還是比較堅挺的，因為它持有的成本是很低的。然后另外如果是說一些，有一些我們知道三四線的城市，它比較熱衷于建新區(qū)，大家知道建新區(qū)，可以拉動很多的財政和需求，那么建新區(qū)的這些城市，它的老城區(qū)的淘汰率，或者是空置率是會比較高的，那么這個就是中期看土地。短期我們主要還是看金融，金融看什么，就是看限購的政策，還有房貸的政策，這個剛才已經(jīng)講了，因為短期的話，供需都會受到它的一個比較大的影響。
那么，這個是國內(nèi)的因素。那么，我們把時間放得長一點，剛才說的是一個短的和框架性的因素，長了一點的就是全球房價，就是我們的房地產(chǎn)商最后會走向何方。目前來看全球有兩種模式，兩種比較成熟的模式，一個是新加坡和印度，這個特點就是，房子大家都住得起，當然它們一個是發(fā)達國家，一個發(fā)展中國家，區(qū)別就在于印度的貧民窟，它是很 low 的一種住房的模式，新加坡是普通人都住得比較好，普通人住得相對比較好一點，然后共同的特點就是，這些房子都很便宜，然后高檔的，它有一些像別墅什么的，它收很重的稅，然后是一個商品房的市場，那么對于大部分的普通人來說，不管你是住在印度還是住在新加坡，這種普通的住房，它的房價是沒有特別大的變化的，在一般的情況下，當然也有一些特殊情況，那么這樣的話房價就比較穩(wěn)定，然后高檔的那些小區(qū)，它是隨著經(jīng)濟周期有變化的，但是這個變化對普通老百姓沒有影響，普通人就住普通人的房子，然后那些大富豪住大富豪的房子，這種是一種成功的模式。然后另一種成功的模式，就是歐美的這些模式，歐美的模式是什么，就是大部分的房子，它是掌握在資本的手里的，或者是掌握在富人階層的手里的，然后剩下的一小部分的房子，是在中產(chǎn)階級的手里，然后最后普通人租房，歐美國家租房市場為什么發(fā)達，就是因為你比如說我一個很富的人，我可能有幾千幾萬套房子，但是我肯定自己不會住，我就成立一個租房的公司，按公寓來租出去，然后租房市場非常地穩(wěn)定，然后法律也相對來說完善一些，那么這樣的話因為租房很穩(wěn)定，大家就沒有說特別迫切地買房的需要，然后房地產(chǎn)的交易量也比較小，那么這樣整個市場也是穩(wěn)定的。
那么，這個對應的是什么，第一個就是價格穩(wěn)定，就是新加坡印度的模式，歐美國家的模式就是租房穩(wěn)定，或者說交易量比較少，就是租房穩(wěn)定，一個是房價穩(wěn)定，一個租房穩(wěn)定。那么，這兩種模式對于我們國家來說，都不太合適，客觀上來說都不太合適，但是我們國家可能會更偏發(fā)達國家一點，因為新加坡和印度模式，就是印度那種窮人的模式，我們肯定是不會走的，這個不符合我們國家的發(fā)展需要。那么，新加坡模式它有一個很大的特點，就是房子的供應要很充足，為什么大家都能住得起房，因為房子的供應很充足，新加坡 90% 以上的土地，而且它本身土地也小，都進行了土地開發(fā)，農(nóng)業(yè)用地只占不到 2%，就是 1% 左右，所以它所有的糧食都要靠進口，但是對于我們這樣的大國，現(xiàn)在我們國家的國際形勢又比較緊張，這個肯定是做不到的，所以說這種模式，大概率在中國是不會推出的，所以說我們國家大概率是什么模式，就是歐美發(fā)達國家模式，但是做一點點小小的改良，這個改良是什么，就是政府和一些市場機構(gòu)，承擔租房的責任，比如說公租房、廉租房，還有一些長租公寓，但這個前提是它能夠長租，只要把長租這個事情做起來，我們就可能類似于這種發(fā)達國家模式，就是進入到一個房價的相對的穩(wěn)態(tài)。
那么，剛才說到了長期的事情，再簡單說一下短期的事情。短期的事情最主要的是什么，最主要就是這個地方，8 月 25 號就是認房不認貸，然后包括房貸的政策，首付比例做了一些調(diào)整。那么，調(diào)整以后，第一個落實的是廣州，廣州的房貸的利率，是首套下調(diào)了 10 個 BP，然后二套是下調(diào)了 30 個 BP，并且首付比例下降了 10%，然后深圳也是類似的一個做法，首套和二套都降了，然后同時廣州還放了限購，就是說非核心區(qū)的限購也放開了，但是深圳還沒有放，那么深圳后面會不會放，其實是很有標志意義的。為什么這么說？因為前面也說了，就是限購這個事情放不放，深圳現(xiàn)在是全國最獨特的，就是她是唯一的社保再加上戶籍，就是你有戶口還必須要有三年的社保，你才能買房。為什么這么弄？因為深圳落戶，你只要是個大學生，基本上就是手續(xù)齊全的都能落戶，所以說用戶籍來作為限購的話，深圳基本上是擺設(shè)，所以導致深圳炒房的氛圍比較濃厚，那么再加了戶籍和社保雙重要求以后，深圳降溫就比較明顯了，因為炒房你繞不開這個門檻了嘛，深圳現(xiàn)在是全國最獨特的限購政策，那她未來后面怎么改，對于北京上海是非常有借鑒意義的，因為深圳的這個特殊性，如果深圳不調(diào)整，或者調(diào)整得比較小的話，那么可能北京上海，這一次的限購的政策，也不會有大的變化，那么其他的城市就會像，比如說南京，南京它是全面放開的，然后可能其他地方也是，接近于全面放開，當然可能在極個別的一個核心的區(qū)域，還是有一點點社保的要求，但是社保的要求也不會很多，像比如說，要求半年的社保記錄，基本上就跟沒要求是沒有區(qū)別的，就只要你確實想投資，當然我不是很建議，確實想投資的話，你可以通過其他的一些手段，達到限購的門檻。
那么，除了這個以外，最近的我們看到熱點城市的首付比例，也是有一個明顯的變化，我們看到左邊這個圖，我們看到很多城市，都調(diào)到了下限，就是首套 20、二套 30，然后包括右邊我們看到房貸的利率，也是有一些優(yōu)化的，所以說從目前來看，短期，包括從現(xiàn)在到今年的年底，當然我個人推薦，如果說有買房計劃的朋友，今年年底可能是一個不錯的，可能短期來看是一個相對的低點，但是從中長期來看還不太好說，但是短期絕對是一個低點。為什么這么說？前面也說了金三銀四和金九銀十的關(guān)系，所以說對于全國絕大部分的地方來說，現(xiàn)在房價年內(nèi)有一個季節(jié)性的規(guī)律是什么，就是春節(jié)到 5 月，大部分地方是上漲的，然后 5 月到 6 月 7 月一般是持平的，然后從 8 月開始就一直開始跌，然后一直跌到比如說 12 月，這個就是剛才說的人口的趨勢，現(xiàn)在的買賣房屋，大部分好多都是買學區(qū)房，那么買學區(qū)房你需要在第二年的，第二年的 6 月之前拿到新的房本，那么考慮到交易的周期，一般來說你需要在前一年春節(jié)之前，把房子賣了，然后春節(jié)之后再把學區(qū)房買到，然后這樣才能夠保證你，拿到這個房本去上新的學校，那么這樣就會導致什么，就是下半年賣房的人特別多，然后上半年買房的人又特別多，就會形成一個季節(jié)性的規(guī)律，所以說如果你是純自住的，不太考慮學區(qū)的話，下半年尤其是 10 月 11 月，是一個買房比較好的一個時點，是因為你的議價能力也會比較強，然后供給也會比較充足，但是如果你買學區(qū)房，難度就比較大，因為學區(qū)房的賣家，他一般不會在下半年賣，因為好多人他也知道這個規(guī)律，如果你是比如說自住的這種，純居住、居住性質(zhì)比較多的這種房子，你就可以參考我剛才說的規(guī)律來買房，或者是給你的客戶推薦來買房，大城市或者是強一線城市，基本上都是適用這個規(guī)律的，只要是這個城市有學區(qū)房，不管是任何形式的學區(qū)房，它都會體現(xiàn)出這樣一種規(guī)律。
那么，但是從大的角度來看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策不會重演 2014 到 2016 年房地產(chǎn)非常火爆的情況。那么，為什么呢？第一個原因就是需求不足。需求不足，一方面是人口流入變慢，另一方面，像比如說典型的北京，我們看右邊北京，北京提出了一個叫減量發(fā)展，嚴控人口規(guī)模，所以它的人口流入會非常緩慢，這對于購房的剛需，實際上影響是非常大的。
那么，第二個就是加杠桿的意愿。在 2014 到 2016 年，那個時候是什么情況呢？我相信可能有朋友能想到，2012 年是我們在 2000 年以后金融創(chuàng)新的一個起點，就是 2012 年到 2013 年、2014 年，發(fā)生了一個什么事情呢？可能現(xiàn)在很多人都忘了，但是我可以幫大家回想起來，就是有一個東西叫 P2P。P2P 的利率是多少？最少也是 8% 吧，就是收益率 8%，當時的房貸利率是多少呢？打完折以后 5% 左右，比現(xiàn)在高，因為現(xiàn)在是 LPR 降了，所以低了，當時房貸的利率大概就是 4.5% - 5% 之間。然后 P2P 的利率，有 8% 的、有 10% 的、有 12% 的，而且在當時其實大一點的平臺，雖然說可能是 6% - 7%，包括如果你不買 P2P，買信托，大概也是 7% - 8% 這樣的一個回報率。
這就會導致一個什么情況呢？房貸的利率只有 5%，然后去投別的理財有七八的收益，中間差三個點。正常的、理性的人的選擇就是，哪怕首付可以都付了，也要滿貸，然后把貸出來的錢用來買房子，然后把手上的錢省下來去買理財，這樣可以吃三個點的利差。在當時這是非常普遍的一個現(xiàn)象，但是現(xiàn)在這種情況不存在了。現(xiàn)在居民理財?shù)氖找媛剩确抠J絕對是要低的，尤其是穩(wěn)健一點的理財，像保本的大概也就是 3% 左右。3% 左右，對應的一線或者新一線的房貸利率，即使下浮了也是在 3.9% - 4%，就是說自己買理財，肯定比這個房貸是要虧的。所以說居民部門不愿意加這個杠桿，和 2014 年到 2016 年比，不愿意加杠桿就不愿意買房。
那么，最后一個就是租賃市場。2014 - 2016 年的租賃市場還是非常糟糕的，因為我 2016 年買的房，對之前的情況還是比較清楚的。大城市的租賃市場非常亂，二房東、黑中介很多，但是現(xiàn)在不一樣了。現(xiàn)在有人才租房，有公租房、有廉租房，當然有各種各樣的條件，還有一些長租公寓，當然長租公寓還是有可能會爆雷的，但是其他的一些租賃市場，整體上還是比較穩(wěn)健的。所以說年輕人還有流動人口，他們有很多住房的選擇，不會非買房不可，不像以前在 2012、2013 年，或者 2010 年租個房子，可能剛搬進去，頭半年還是比較安心的，可以住，然后到后面，房東可能事也比較多，要么就是不租了，要么就是要漲房租，反正就是事非常多。人長期生活在這種狀態(tài)下，然后什么也不敢買，就很想買自己的房，但是現(xiàn)在這個問題也不存在了。
所以說不太可能會有房價大幅度地上漲，至少在這一兩年內(nèi)。但是如果隨著我們經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，再包括房地產(chǎn)政策的調(diào)整，那么從一線城市，或者我們叫核心圈的城市，房價還是有一些機會。當然肯定如果主要是投資，肯定不會建議放在地產(chǎn)上面。
然后還有存量房貸的下降，我就不講了，因為央行已經(jīng)公布了，這是我們測算的一個方案。里面有 60 到 80 的，有 70 的有 30 的，但是央行算的平均下降是 72 到 74。所以說下降，對于居民部門的房貸負擔的減輕，是有促進作用的。
然后最后講一下中長期的思路，幫助我們怎么看房地產(chǎn)中長期的趨勢。從中長期的趨勢來看，總需求的下降是基本面的一個核心，就是我們住房的要求，或者說房地產(chǎn)的定位，發(fā)生了一個很大的變化。以前最早的問題是什么？我們房子不夠住，所以我們鼓勵什么？我們鼓勵預售，為什么鼓勵預售？讓開發(fā)商更快地回籠資金，讓它建更多的房子，我們鼓勵金融杠桿，然后最主要的還是解決什么？就是供給不足、住房短缺。
但是現(xiàn)在我們發(fā)展到這個階段，我們?nèi)司淖》棵娣e已經(jīng)到 48 平方米了，然后發(fā)達國家是 60 平方米。在這個中間，人均只有 10 平米的空間，那么這個空間我們怎么解決？我們肯定不是用建更多的新房子來解決，我們肯定是通過改善性的方法來解決。這個改善性就比如說城中村的拆建，或者其他的一些調(diào)整。那么這一塊肯定就是租購并舉了，因為解決這個也不能全靠新建。那么這個對應的比如說一些租賃市場的改革，一些房地產(chǎn)市場的供給的一些改革。
大的方向上參考日本，就是房價肯定是沒有特別大的上升的空間了。所以說，如果是三四線城市的房子，可以考慮出掉一些，然后留一套自住基本上就夠了。
那么最后說兩個東西，剛才主要說的是地產(chǎn)，因為買房子比較重要，但是除了買房子以外，還有兩個跟地產(chǎn)有關(guān)系的東西，一個是地產(chǎn)股，地產(chǎn)股就是地產(chǎn)的股票，還有一個叫 REITs，或者說就是偏地產(chǎn)債，或者說地產(chǎn)的租金收入。
根據(jù)地產(chǎn)股的核心表現(xiàn)，從 2005 年以來我們可以看一下，地產(chǎn)歷史上表現(xiàn)得比較好的，我們說表現(xiàn)得比較好是什么？首先它是上漲的，并且它比上證還多漲 5 個點，然后并且持續(xù)時間大于 1 個月。那么把所有這些歷史上出現(xiàn)過這種情況的東西都找出來，會發(fā)現(xiàn)它最主要的因素是什么？就是景氣的改善，或者更直白地說就是房價的上漲，或者是房價從下跌轉(zhuǎn)為持平。這是最主要的因素，最主要的驅(qū)動因素是這個。其次還有一些很短暫的行情，就是調(diào)控政策的放松，可能會有一個短暫的行情。
尤其是我們?nèi)绻屑毧矗?022 年到現(xiàn)在，大概是有四輪房地產(chǎn)的行情，超過一個月的，每一次都是因為調(diào)控政策有一個明顯地放松，然后漲了一個月。但是漲完一個月以后，大家發(fā)現(xiàn)這個東西對房價沒用，沒用的話那就不符合我們所謂的房地產(chǎn)非常好的這個模式，那么就不會上漲。比較典型的就是 2017 年的年底到 2018 年的年初。當年發(fā)生了什么事情呢？就是 2017 年底的中央經(jīng)濟工作會議，沒有提房住不炒，這個事情對于所有人來說，都是一個很新鮮的事情，而且再加上 2017 年，確實地產(chǎn)市場降溫得比較快，所以當時所有人都認為，高層已經(jīng)不用再給調(diào)控政策加碼了。在這一個月的時間里，房地產(chǎn)在所有的行業(yè)里面是排第一的，而且漲了 21%，這就是最典型的一種情況。
我們最近的，2022 年到現(xiàn)在有四次，大家可以回去看一下，也都是這種情況，但是漲幅是普遍的，房地產(chǎn)確實也都在行業(yè)里排前五，但是它持續(xù)的時間，通常就是半個月到一個月就結(jié)束了。為什么呢？因為地產(chǎn)的基本面沒有變化。
這個是詳細一點的，這個內(nèi)容就是房價的一個上漲，包括銷售的一個回暖，我們一般說上市公司要看業(yè)績，那么其實這段時間的業(yè)績并不是特別好，它的這個好和政策和基本面是脫鉤的。為什么呢？就是因為 2017 年賣的這些樓盤，它買的這些地，它實際上是 2016 年的地，所以說 2017 年這些地產(chǎn)企業(yè)的利潤非常好，但是其實大家已經(jīng)都知道，我們知道股票，它主要炒的都是預期。那么其實 2017 年的利潤的高增，大家都已經(jīng)知道是因為 2016 年買的這些地便宜，地皮便宜，所以利潤高。當然大家已經(jīng)預期到，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在下降了，但為什么還漲了那么多？就是剛才說的調(diào)控政策的一個變化，把大家的預期又打滿了，但是如果這個東西不能對應到房價的上漲上的話，就是說整個房地產(chǎn)，它的景氣度沒有改善的話，那么房地產(chǎn)的行情還是不太理想的，就是持續(xù)的時間會比較短，就是一種脈沖式的，或者是一種很快結(jié)束的行情。
那么對于上游的話，剛才也說了因為主要它拉動的是玻璃，所以我們可以看到，玻璃，如果地產(chǎn)投資比較高，地產(chǎn)比較火熱的話，對玻璃行業(yè)是有一個拉動的機會的，其他行業(yè)表現(xiàn)都是平平的，因為其他還受到基建的影響，地產(chǎn)不是決定性的因素。
然后對于下游的話，前面也說了，主要我們中國人買了房以后，接下來買的車、白電（就是剛才說的空調(diào)冰箱洗衣機），還有一些小家電。因為如果租房子住，按照我們以前的說法，就比較擔心被房東趕走，所以不會買一些小家電，可能這些小家電對生活品質(zhì)有很大的改善，但是擔心搬家了拿不走，租戶會擔心搬家拿不走，所以不買。那么買了房以后就沒有這些擔憂了，車、白電、小家電都會買。在這種情況下，商品房銷售得比較好的時候，這幾個行業(yè)的股票的表現(xiàn)也都比較好。
那么最后說一下其他的投資機會，就是商業(yè)地產(chǎn)和 REITs。當然因為這個投資門檻比較高，我有師兄專門買寫字樓，但是他都論層買，論層買都是好幾千萬，我覺得大家可能平常也碰不到這個問題，但是大家還有一個間接性的投資方式，就是 REITs，就是房地產(chǎn)信托基金。當然國內(nèi)現(xiàn)在房地產(chǎn)信托基金，真正對應到商業(yè)地產(chǎn)是比較少的，大多數(shù)還是一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)什么的，但是它本質(zhì)和商業(yè)地產(chǎn)比較像，相當于買了這個份額，買了這個地產(chǎn)的份額，比如說這個房子可能市值是 15 個億，然后買了比如說十萬分之一，也就 1 萬多塊錢，然后這房子每年會產(chǎn)生一定的租金，按照持股的比例分給你。當然這個份額，也就是這個 REITs，它也是可以隨意轉(zhuǎn)讓的，這個的投資門檻就會小很多。當然現(xiàn)在國內(nèi)市場不是很成熟，整個市場的產(chǎn)品還不超過 100 個，然后大家搶得也比較厲害。當然我們這個可以通過場內(nèi)或者場外，在滿足證券投資的和風險評估的基本的情況下，是可以買的。
那么核心就是分析它的凈資產(chǎn)收益率，最主要就是研究它的租金回報。那么這個租金回報看什么？看它的底層資產(chǎn)。那么底層資產(chǎn)是什么，就要分清楚資產(chǎn)的類型，它是酒店、公寓，還是商業(yè)樓，還是工廠。那么這里面就涉及到一些很專業(yè)的東西，我們一般也都是看一些評估商的報告，比如說它建筑的年限，它維護的記錄，還有它租金的穩(wěn)定性，就是它有沒有租戶，有沒有空置，還有包括租賃合同的剩余年限。比如說現(xiàn)在買了這個商業(yè)寫字樓，它跟一個租戶簽了一個 20 年很穩(wěn)定的合同，那么可以保證說，在大部分情況下，如果經(jīng)濟沒有特別大的變化，它未來 20 年都會很穩(wěn)定地來租這個房子，然后每年還有一個漲幅，這就是非常好的資產(chǎn)了。然后如果像疫情期間有很多的寫字樓，空置率很高，像一些我知道的商場中心，地下一層以往都是餐飲區(qū)，餐飲區(qū)里可能有一半倒閉了，那像這種資產(chǎn)可能就要謹慎一點，這就是投資 REITs 的一個關(guān)鍵。
因為這一塊大家可能平常碰不到，就不像前面的買房子，還有買股票，都是大家日常碰到的東西，然后現(xiàn)在的 REITs，在國內(nèi)的投資還不是特別穩(wěn)定，所以我就簡單地匯報一下。
那么今天很高興和大家溝通到這里，各位金庫網(wǎng)的朋友，我們今天對于地產(chǎn)的分享就到這里，感謝大家。