“商住限購”、“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“貸款折扣取消”、“房屋共同共有”......對付樓市這只“灰犀牛”還能有哪些應(yīng)對之策？

金融機(jī)構(gòu)為了防御這種“錢收不回來”的風(fēng)險，想了很多辦法：給貸款投保、把貸款再次賣給別人，打包賣、分層次賣、按受益順序賣（CDS、MBS、ABS）......無論怎么賣，這些衍生品都有一個共性——總在“如何緩解債務(wù)”問題上想辦法，折騰半天房子還是以“債”的形式存在，只不過創(chuàng)造出更多的債務(wù)人分擔(dān)風(fēng)險。這么多環(huán)節(jié)中只要有一家出現(xiàn)違約，危險依舊存在。

這時候一個叫做“REITs”的產(chǎn)品終于找到了它的用武之地。

但和基金經(jīng)理直接購買房地產(chǎn)公司的股票、債券不同，REITs投資的房地產(chǎn)必須是基金公司名下的。

REITs大致分為兩種類型，第一種股權(quán)型。基金公司直接買下商業(yè)建筑（比如公寓，購物中心，商務(wù)辦公樓，酒店，醫(yī)院，廠房和倉庫等等，范圍非常廣泛），其收益一般來自于轉(zhuǎn)租的租金和房產(chǎn)的增值部分，將租金作為分紅支付給投資者。現(xiàn)有REITS中九成都采取了這種形式。

第二種抵押型，基金公司尋找那些資金周轉(zhuǎn)困難的地產(chǎn)開發(fā)商，用房產(chǎn)抵押借錢給他們，然后通過收取借款利息支付投資者分紅。在這種形式中，基金公司雖然沒有必須支付分紅的義務(wù)，但也要負(fù)擔(dān)開發(fā)商債務(wù)違約的風(fēng)險，所以采取這種形式的REITs并不多見。

REITs打的口號是“帶領(lǐng)一般投資人感受不動產(chǎn)市場的收益魅力”。市中心的摩天大樓我們買不起，但樓上27層的朝南的那塊玻璃我們還是能買的，基金公司通過募集大量想買玻璃的中小投資者來購買整座大樓，反過來再為中小投資者提供了享受地產(chǎn)升值的機(jī)會。

收益狀況

所以目前實(shí)行REITs的國家都持鼓勵態(tài)度，比如提供一些稅收優(yōu)惠等。

REITs的本質(zhì)是信托基金，而信托需要將未來絕大部份的盈余用作派息（通常超過90%的收益都會用于分紅）。正因如此,REITs的收益率一般高于公債，貼近股票；而另一方面由于其不動產(chǎn)的特性，也使得在對抗通貨膨脹時特別有利。

近二十年來,北美地區(qū)的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%)。

REITs的優(yōu)點(diǎn)明顯，首先是收益高，國際慣例90%以上的租金利潤都會分給股東；其次是分散分險，房地產(chǎn)跟其他金融產(chǎn)品的相關(guān)性極低，符合我們一直強(qiáng)調(diào)的投資組合原則；以及流動性強(qiáng)，像買賣股票一樣買賣房子，還免稅費(fèi)用低。

但風(fēng)險也是不可忽視。

比如第一家以REITs名義發(fā)行的“鵬華前海萬科封閉式混合型投資基金”所投資的地產(chǎn)——萬科前海企業(yè)公館所屬權(quán)并不在基金公司名下，投資者們買到的只是“特許經(jīng)營權(quán)”而已。項(xiàng)目的收益權(quán)實(shí)際并沒有得到法律上的明確保護(hù)，這本來就是物權(quán)法的模糊地帶，一旦出現(xiàn)問題和極端情況，投資者連維權(quán)都找不到訴告對象。

我國急需的是建立REITs相關(guān)立法。從國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，REITS的法規(guī)歷程會非常艱苦。美國REITs創(chuàng)立于上世紀(jì)六十年代艾森豪威爾總統(tǒng)時期，在這個過程中間涉及到無數(shù)次法律稅法的修改，直到1965年第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITs成立51年。

目前國內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。還沒有一個真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴(yán)格限制，致使國內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營守則。目前冠名“REITs”的產(chǎn)品都還處于炒作階段。

REITs在國內(nèi)已具備較為巨大的市場需求。央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購買房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。然而意圖投資房地產(chǎn)的資金始終在尋找渠道，如果僅單純地“節(jié)流”而不注意“開源”，不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。因此，無論是從維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的宏觀政策角度出發(fā)，還是解決房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源的微觀企業(yè)角度出發(fā)，REITs在國內(nèi)已經(jīng)是呼之欲出了。

“不出預(yù)料的話，今年2017年會成為中國REITs的元年。”中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛表示，相關(guān)監(jiān)管和有關(guān)部門也在醞釀REITs所涉及的稅收優(yōu)惠安排。

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